案例：交了全款住了十多年合同仍無效

日前，在原告張某訴樓某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，案涉房屋位于深圳市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)A村某路2號。原告張某系該村村民（1999年考上中專后轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口），被告樓某系佛山市南海區(qū)某鎮(zhèn)農(nóng)村農(nóng)民。數(shù)年前，原、被告簽訂書面的《房屋買賣合同》，約定原告將位于深圳市龍崗區(qū)某鎮(zhèn)A村某路2號（下稱2號房屋）以18萬元賣給被告樓某。房屋房屋買賣合同簽訂后，原告將案涉房屋交付給被告，被告當(dāng)天即向原告付清全部房款18萬元。后一年，政府有關(guān)部門作為拆遷人，與作為被拆遷人的被告簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，被告共獲得128萬元拆遷補(bǔ)償款，并取得178平方米的回遷安置房（當(dāng)時市價至少500萬元），合共價值超過600萬元?，F(xiàn)原告張某以被告樓某并非A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能享有該村宅基地使用權(quán)為由，主張房屋買賣合同無效，并要求被告返還獲得的拆遷補(bǔ)償款和回遷安置房。被告答辯稱：完全不同意原告的訴訟請求（注：上述人名和單位均已經(jīng)化名，請勿對號入座）。

法院判決房屋轉(zhuǎn)讓合同無效

法院認(rèn)為：根據(jù)房地一體原則及“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣過程中，買房人名義上是買房，實際上是買地。在房地一體原則下，處分房屋的同時也處分了宅基地使用權(quán)。但是，宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能享有該村的宅基地使用權(quán)，也不能通過交易手段取得該村農(nóng)村房屋所有權(quán)，故被告與原告簽訂的房屋買賣合同，由于違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。

此外，誠實信用原則是從事民事活動的基本準(zhǔn)則，公民應(yīng)該在誠實信用原則之下從事民事活動，取得的民事利益應(yīng)該以不違背誠實信用原則為限。原告張某考上大專后取得城鎮(zhèn)戶口，已非A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦不能取得該村宅基地使用權(quán)，且原告的行為有悖誠實、信用。法院作出判決：確認(rèn)原告張某與被告樓某簽訂的房屋買賣合同無效；駁回原告張某的訴訟請求。

律師提醒：宅基地禁止轉(zhuǎn)讓

本案中，農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)簽訂了十多年，被告也已交付全部房款入住，為什么最后還是被判無效？房地產(chǎn)法庫創(chuàng)始人及首席律師劉金綱認(rèn)為這與目前（1999年以后）我國關(guān)于農(nóng)村宅基地制度和農(nóng)村房屋買賣的政策法律法規(guī)有密切關(guān)系。1999年以后國家陸續(xù)推出了8個有關(guān)農(nóng)村宅基地及其建筑物、房屋流轉(zhuǎn)方面的法律文件，關(guān)于農(nóng)村宅基地建房及其轉(zhuǎn)讓的法律政策趨緊：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村建房；農(nóng)村居民建房，要通過村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣三級同意或批準(zhǔn)；非本村村民購買農(nóng)村房屋雖然尚無禁止性的規(guī)定，但司法審判形成的共識，對非本村村民（一般以行政村為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)）購買本村農(nóng)民房屋的購房合同，大多數(shù)傾向于持否定態(tài)度。

本案中，原告訴訟請求確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效獲得法院支持就是這種情況：首先，被告樓某與原告張某簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時，并非本村村民，也即非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能享有該村的宅基地使用權(quán)，故而該筆房屋買賣交易違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定；至起訴時，被告也沒有加入本村戶籍，即沒有通過加入本村戶籍補(bǔ)正其本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份。因此，法院只能判雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。