案情簡介：商品房延遲而且交付時質(zhì)量瑕疵被訴違約

原告華某訴稱：2009年12月31日，原告與被告簽訂商品房買賣合同一份，購買被告開發(fā)的xxx小區(qū)24號樓xxxx室，雙方在合同中約定了房屋建筑面積和總價款。被告應(yīng)于2011年12月30日前將合格的商品房交付給原告；被告逾期交房超過30日，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付購房款，并按累計已付房款的3%支付違約金。

2011年12月28日被告開始向業(yè)主交房。交房過程中，原告及其他購房戶發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，不具備交房條件。從2012年3月15日到2012年7月23日，慈溪市消防大隊和建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站均檢查出xxx小區(qū)存在房屋、墻面、消防等質(zhì)量問題不合格，而被告卻不予整改?，F(xiàn)合同約定的交房時間早已超過，按合同約定，原告有權(quán)解除購房合同，且原告亦于2013年1月10日向被告發(fā)出解除合同通知書，雙方簽訂的合同已解除?，F(xiàn)原告訴請：1.判令被告立即返還原告購房款3572495元，支付已付房款3%的違約金，計107174.80元；2.賠償原告以3572495元為基數(shù)、自2009年12月31日起至款項實際清償日止、按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算的利息損失。

法院判決：開發(fā)商未違約質(zhì)量瑕疵不能退房

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的商品房買賣合同系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立有效，雙方均應(yīng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失；交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問題，出賣人在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。原、被告在合同中也約定原告在房屋驗收中發(fā)現(xiàn)的除房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外的質(zhì)量瑕疵，被告在保修范圍和保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，原告以此拒絕接受房屋，被告不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。本案中，xxx小區(qū)二期項目在合同約定的交房日前通過了工程竣工驗收，并經(jīng)慈溪市質(zhì)監(jiān)站備案，認(rèn)定該工程質(zhì)量合格；該工程另通過了相關(guān)部門、單位的專項驗收，并取得了慈溪市建設(shè)局出具的項目竣工交付備案證明書，符合了合同約定的交房條件。被告在合同約定的交房日前書面通知了原告接受房屋，并未遲延。而原告主張的房屋質(zhì)量問題并非法律規(guī)定和合同約定的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，被告雖應(yīng)按約承擔(dān)保修責(zé)任，但原告不能以此為由拒絕接受房屋，原告拒絕接受房屋時，被告不承擔(dān)逾期交房責(zé)任，同時，原告也未提供因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的證據(jù)，故原告以被告逾期交房超過30日為由解除合同，理由不成立。此外，原告亦未提供證據(jù)證明本案存在《中華人民共和國合同法》規(guī)定的合同解除的其他情形。綜上，原告于2013年1月12日向被告發(fā)出的解除合同通知書不能產(chǎn)生解除合同的法律效力，雙方簽訂的合同未解除。因此，原告要求被告退還購房款、支付違約金、賠償損失的訴請于法無據(jù)，本院不予支持。因此，判決如下：駁回原告華山的訴訟請求。案件受理費41390元，由原告華山負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納本院。

律師說法：質(zhì)量瑕疵并不必然使得商品房買賣合同解約

1.合同約定的交房日之前，xxx小區(qū)二期項目已通過了工程竣工驗收、建筑節(jié)能驗收、規(guī)劃、環(huán)保等專項驗收以及綜合驗收，并取得了商品房的竣工交付備案證明書以及建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收備案證明等文件，房屋符合合同約定的交付條件。

被告已經(jīng)按照合同約定多次書面通知原告接受房屋，原告既未按照通知的時間和地點接受房屋，也未提出任何質(zhì)量異議，不存在任何合同約定可以拒絕收房的事由，被告已經(jīng)按約履行了交房義務(wù)。所以不存在被告延遲交付的問題。

2.《節(jié)約能源法》第35條的規(guī)定不是指不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程永久性不得銷售和使用，而是指修復(fù)之前不得銷售和使用，若修復(fù)后符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)即可使用。不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的房屋并不等于無法正常使用的房屋，關(guān)鍵在于能否修復(fù)及修復(fù)后能否達(dá)到約定或法定的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

房屋質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量瑕疵規(guī)則處理，即看該質(zhì)量瑕疵是否可以修復(fù)、是否嚴(yán)重影響到房屋的正常居住使用功能、是否導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。本案中，原告雖主張所購房屋存在滲水、裂縫、房屋層高不足等質(zhì)量瑕疵，但其提供的證據(jù)僅表明24號樓的部分房屋存在滲水、裂縫，不能證明原告所購房屋也存在前述質(zhì)量瑕疵，更不能證明該質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響房屋的正常居住和使用，原告以此為由解除合同缺乏法律依據(jù)。

4.合同約定原告有權(quán)解除合同的事由出現(xiàn)時，原告應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道該事由之日起15個工作日內(nèi)書面通知被告解除合同，原告未在該期間內(nèi)行使解除權(quán)，視為原告放棄解除合同的權(quán)利，合同繼續(xù)履行。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條也對合同解除權(quán)的行使期限進(jìn)行了規(guī)定，即法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月；對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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