案情簡介：入住尚未過戶的房屋引糾紛

為了方便孩子上學，2015年1月17日，徐某與劉某簽訂了《房屋買賣合同》，約定劉某將其一套學區(qū)房出售給徐某。合同簽訂后，徐某將房款一次性交付給劉某，劉某出具了收條，并將房屋的所有權證、鑰匙交付給徐某。后徐某入住該房，陸續(xù)繳納了水費、電費、物業(yè)管理費等。因該房屋是劉某從他人處購得，徐某購買該房屋時，劉某僅有該房屋的所有權證，沒有土地證，因此，徐某沒能辦理過戶手續(xù)。

2016年5月，法院在審理謝某與劉某民間借貸一案時，謝某提出訴前財產(chǎn)保全，要求查封劉某名下的財產(chǎn)。法院作出裁定查封劉某名下的房屋。后謝某向法院提起訴訟，法院審理后調(diào)解結案，并制定了民事調(diào)解書，規(guī)定劉某償還謝某借款，于2016年8月10日前付清。調(diào)解書生效后，劉某沒有履行義務，謝某于是向法院申請執(zhí)行被查封的房屋。對此，徐某提出執(zhí)行異議，指出該房屋已由自己全款購買并實際居住，要求法院停止對該房屋的執(zhí)行，解除對涉案房屋的查封、評估和拍賣。

法院裁定：停止房屋的強制執(zhí)行

本案中，徐某與劉某之間的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，買賣合同有效。劉某出具的收條，證實徐某支付了全部價款。徐某提供的水費、電費、物業(yè)管理費發(fā)票等證據(jù)證實其已經(jīng)實際占有涉案房屋。故法院裁定停止對涉案房屋的執(zhí)行。

律師說法：房屋能否被強制執(zhí)行

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）第17條關于停止執(zhí)行的規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。也就是說阻卻房屋執(zhí)行的條件包括四項：一是存在真實、有效的《房屋買賣合同》；二是購買人已經(jīng)支付全部價款；三是購買人實際占有房屋；四是購買人對未辦理房屋過戶手續(xù)沒有過錯。

《規(guī)定》中的“第三人對此沒有過錯”，是指第三人未能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，是由于被執(zhí)行人不協(xié)助辦理登記等非第三人過錯造成。本案房屋沒有及時過戶的原因是雙方當事人在買賣房屋時，僅僅取得了房屋所有權證，未取得房屋的土地證。劉某購房時該地區(qū)實行兩證分離；而當徐某辦理房屋過戶手續(xù)時，該房屋又處于被查封狀態(tài)，不具備過戶登記條件，因此，未辦理過戶登記并非徐某的原因，其不存在過錯。因此，法院裁定停止對涉案房屋的執(zhí)行。

另外，根據(jù)合同法第60條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。徐某與劉某訂立的《房屋買賣合同》，是雙方自愿簽訂的合同，辦理房屋過戶手續(xù)是劉某應當承擔的協(xié)助義務。如果徐某向法院提出請求，要求劉某協(xié)助辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，法院也應當支持。

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