案情簡介：未過戶房產(chǎn)的查封效力問題

2012年1月8日，申請執(zhí)行人葉某借給羅某24萬元，羅某約定于2013年12月底前還款。2014年1月份葉某向羅某多次追討未果，遂向湖南省寧遠縣人民法院提起訴訟。法院判決要求羅某向葉某支付借款24萬元及利息。在訴訟期間羅某與趙某簽定房屋買賣合同，羅某把自己所有的位于舜陵鎮(zhèn)重華路一座450平方米賣給趙某，羅某對趙某講是為支付小孩上大學(xué)費用才賣房屋。買賣合同簽訂后，趙某全家就在購賣的門面房中居住，且向有關(guān)部門辦理了過戶預(yù)登記。法院判決生效后，羅某向法院申請執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，寧遠縣法院作出了裁定書，裁定查封趙某所購房屋。趙某提異議：我于該案訴訟期間與羅某簽訂了房屋買賣合同，并于簽定合同當日支付完全部購房價款35萬元，現(xiàn)我全家已在所購房屋中居住,我為該房屋買賣合同辦理了預(yù)登記，只是因為羅某的原因，才遲遲未能辦理過戶手續(xù)；我是所購房屋的善意取得人，沒有過錯，遂要求法院解除對其房產(chǎn)的查封。

法院判決：解除查封

法院經(jīng)審查后認為：在案件訴訟期間被執(zhí)行人羅某將其所有的需要辦理過戶登記的房產(chǎn)出賣給第三人趙某，趙某以市場價格買得房屋，并交付全部價款，實際占用了不動產(chǎn)，辦理了過戶預(yù)登記。趙某雖是在訴訟中購房，但其以合理價格購買，且羅某講賣房的原因是交付支付小孩上大學(xué)費用，趙某沒有過錯，對趙某與羅某的不動產(chǎn)買賣關(guān)系應(yīng)按無過錯保護原則予以保護。申請異議人請求解除查封的理由，本院予以支持。遂作出解除趙某所購房產(chǎn)的查封。

律師說法：法院的解除查封裁定正確

我國《民法通則》第五十八條第一款第四項規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。《合同法》第五十二條也規(guī)定惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。趙某在葉某與羅某借款合同糾紛訴訟期間簽訂房屋買賣合同不屬惡意串通損害葉某利益的民事行為。首先，趙某與羅某以合理市場價格商定房屋買賣合同；其次，趙某已經(jīng)支付全部價款，并實際占有該房屋，全家已在所購房產(chǎn)中居??；最后，主觀上案外人趙某對房屋登記過戶沒有過錯，作為買受人來講，盡快辦理好房屋登記手續(xù)，使自己的合法權(quán)益得到牢固的保護，是其求之不得的事。因此趙某辦理了房屋過戶預(yù)登記，趙某沒有能夠行使權(quán)利而不行使，亦即不存在客觀行使權(quán)利的障礙。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價款或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院呆以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶手續(xù)的，如果第三人沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。對未辦理過戶且交款并實際占有的房屋可否查封的分水嶺是第三人是否有過錯，其目的在于讓無過錯的買受人對物權(quán)的期待權(quán)得到特殊保護，使先履行的債權(quán)得到優(yōu)先保護。

房屋過戶登記在我國現(xiàn)階段還不能實現(xiàn)即時登記，且有的賣房人為自身的利益需要，逃避國家的宏觀管理，故意遲遲不辦理過戶登記，因此生活中存在著大量沒有辦理登記，但是買受人已經(jīng)占有房屋的現(xiàn)象，如果一律以登記作為案外人所有權(quán)保護的前提，對于沒有過錯的買受人來說是不公平。還有現(xiàn)在房價日益上漲，如果以登記作為案外人所有權(quán)保護的前提，有的房產(chǎn)商會見利忘利，紛紛解除合同，將不利于社會秩序的穩(wěn)定。

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