案情簡介：房屋拆遷與不定期租賃合同的解除

2012年5月19日，原告妻子吳某與被告(即承租人)簽訂租房協(xié)議一份，約定：租賃房屋為奉化市*路*幢*號(hào)一間店面，租期從2012年6月21日起到2013年6月20日止，租金32500元一次性付清。期滿后，被告又付租金至2013年12月20日。之后，被告未支付租金。雙方未續(xù)訂書面租賃合同。2014年3月5日，原告委托律師向被告發(fā)律師函通知如下：“請(qǐng)承租人***在收到本函一個(gè)月內(nèi)搬出奉化市岳林東路*幢*號(hào)一樓店面房，作騰房，雙方終止(解除)租賃關(guān)系，并將該租賃房屋交付給房屋所有權(quán)人即出租人***。逾期未騰房的，房屋所有權(quán)人有權(quán)采取法律措施申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并要求賠償損失等。房屋交付時(shí)請(qǐng)付清自2013年12月21日起至騰房完成之日止的房屋租金(或占有使用費(fèi))?！苯?jīng)查詢，被告于2014年3月7日收到上述律師函通知。原告對(duì)不定期租賃，履行了在合理期限之前通知承租人的義務(wù)。因此，原告訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判決原、被告雙方關(guān)于奉化市*路*幢*號(hào)一樓店面房租房協(xié)議合同解除，限令被告騰房搬遷出該房屋。2、請(qǐng)求判決被告支付原告自2013年12月21日起至2014年4月7日租金9478元，以及之后的租金或占有使用費(fèi)(繼續(xù)參照租金2708元/月計(jì)算至被告騰房完成之日止)。被告未作書面答辯，在庭審中口頭答辯稱：2013年12月6日下午在租賃房屋房門口，原告的老婆吳某曾說房租改為1000元/月，而且說好租賃房屋的裝修費(fèi)抵扣房租。因涉案房屋要拆遷了，所以房屋的裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等要求補(bǔ)償給其。

經(jīng)法院審理查明：原告***系奉化市*路*幢*號(hào)的房屋登記所有權(quán)人。被告自2002年承租奉化市*路*幢*號(hào)的房屋至今，用于經(jīng)營奉化市**信息中心。雙方除了2002年簽訂過書面租房協(xié)議，之后一直口頭協(xié)議租賃事項(xiàng)。2012年5月19日，原告當(dāng)時(shí)妻子吳某與被告(簽名由被告妻子代簽)簽訂書面租房協(xié)議一份，約定租期一年，自2012年6月21日起至2013年6月20日止。租金32500元一次性付清。后雙方又口頭協(xié)商一致，自2013年6月21日至2013年12月20日的租金為13000元。上述租金被告均已經(jīng)付清。2014年3月5日，原告委托律師向被告書面寄送律師函，提出終止雙方之間的租賃關(guān)系，要求被告在收到律師函一個(gè)月內(nèi)騰房，并支付自2013年12月21日起至騰房完成之日止的房屋租金或者占有使用費(fèi)。被告也于2014年3月7日收到該律師函。

法院審理：二人租賃合同關(guān)系被解除

法院認(rèn)為，租房協(xié)議是由原告當(dāng)時(shí)妻子吳某代表原告簽字，庭審中原告表示認(rèn)可該協(xié)議內(nèi)容(得到原告的追認(rèn))；被告簽名系其妻子代簽，但是鑒于被告與其妻子的夫妻身份且關(guān)系正常，吳某有理由相信被告對(duì)其妻子代為簽字的租房協(xié)議的內(nèi)容是清楚的。故雙方之間的租賃關(guān)系事實(shí)清楚，租房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，對(duì)雙方均有約束力。該租房協(xié)議約定的租期為一年，自2013年6月21日起雙方之間沒有訂立書面租賃合同，視為不定期租賃關(guān)系。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合理期限之前通知承租人?，F(xiàn)原告在2014年3月5日向被告寄送書面律師函，要求其在收到律師函一個(gè)月內(nèi)騰房，法院認(rèn)為，原告書面通知被告騰房距本案起訴之日(2014年5月9日)已經(jīng)超過兩個(gè)月，這段時(shí)間可以視為原告在解除合同之前給予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除雙方之間關(guān)于奉化市*路*幢*號(hào)房屋的不定期租賃合同關(guān)系，于法有據(jù)。在租賃合同關(guān)系解除后，被告應(yīng)在合理期限內(nèi)騰空涉案房屋并交還給原告。另被告自2013年12月21日至今，未支付房租卻一直使用該租賃房屋，故應(yīng)向原告支付相應(yīng)的房屋租金(租賃合同解除前)及房屋占有使用費(fèi)(租賃合同解除后)至被告實(shí)際騰房之日止，但是被告提出租賃房屋的水、電已經(jīng)在2014年2月份被原告拉掉，影響被告正常使用租賃房屋，故不同意支付自2014年2月份開始的房租。庭審中原告也承認(rèn)為了督促被告騰房，其在2014年2月至3月開始拉掉了租賃房屋的水、電。法院認(rèn)為，出租人應(yīng)該在租賃期間保持租賃房屋符合約定的用途，現(xiàn)在原告拉掉租賃房屋的水、電，必然影響被告租賃房屋正常的經(jīng)營使用，故本院酌情自2014年2月21日減少租金，按照1000元/月計(jì)算至實(shí)際騰房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然參照租房協(xié)議以32500元/年(2708/月)計(jì)算。

至于被告提出曾經(jīng)與吳某協(xié)商一致以租賃房屋裝修費(fèi)抵扣房屋租金及要求原告賠償其拆遷補(bǔ)償費(fèi)的意見，經(jīng)法庭釋明，被告同意將房屋租金與房屋裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)分開處理。

法院依照《合同法》第八條、第四十九條、第五十一條、第二百十二條、第二百十五條、第二百十六條、第二百十六條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：一、解除原、被告之間關(guān)于奉化市*路*幢*號(hào)房屋的租賃合同關(guān)系；二、被告***于本判決生效之日起五日內(nèi)將位于奉化市*路*幢*號(hào)房屋騰空交付給原告***；三、被告***于本判決生效之日起五日內(nèi)支付給原告***自2013年12月21日起至2014年2月20日止按2708元/月計(jì)算，及自2014年2月21日起至實(shí)際騰房之日止按1000元/月計(jì)算的房屋租金(租賃合同解除前)及房屋占有使用費(fèi)(租賃合同解除后)；四、駁回原告***的其余訴訟請(qǐng)求。

律師說法：如何判斷不定期租賃

對(duì)不定期租賃的準(zhǔn)確判斷，是正確審判本案的關(guān)鍵?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案，租房協(xié)議約定的租期為一年，自2013年6月21日起雙方之間沒有訂立書面租賃合同，視為不定期租賃關(guān)系。對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合理期限之前通知承租人。在出租人依法通知承租人解除租賃合同、要求騰房后，承租人怠于騰房仍占有使用租賃房屋的，除支付租賃合同解除前的房屋租金外，還應(yīng)支付租賃合同解除后的房屋占有使用費(fèi)至承租人實(shí)際騰房之日止。

出租人為督促承租人騰房，拉掉了租賃房屋的水、電，必然影響租賃房屋正常的經(jīng)營使用，法院酌情自2014年2月21日減少租金，按照1000元/月計(jì)算至實(shí)際騰房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然參照租房協(xié)議以32500元/年(2708/月)計(jì)算。盡管法院因此減少租金的額度較大，特別是涉及租賃合同解除后參照的房屋占有使用費(fèi)。但在某方面盡體現(xiàn)了公平合理等價(jià)有償原則，對(duì)出租人的不當(dāng)處理糾紛方式有一定的指正引導(dǎo)作用；通過訴訟等合法方式化解矛盾糾紛，有利于加強(qiáng)當(dāng)事人的法律意識(shí)。

承租人以房屋要拆遷，要求賠償房屋裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等的抗辯理由，與本案訴請(qǐng)的房屋租賃合同解除、騰房及相應(yīng)租金或占有使用費(fèi)的支付，是不同的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)分開處理。分開處理，有利于及時(shí)解決雙方當(dāng)事人之間的主要矛盾，避免雙方矛盾的進(jìn)一步惡化。關(guān)于其次要矛盾，可待進(jìn)入更充分的考慮準(zhǔn)備時(shí)間，可能隨著承租人考慮的不斷深入而衰弱(或堅(jiān)定)。略觀本案，出租人因租賃合同期滿而依法解除合同；承租人卻以房屋要拆遷，要求賠償房屋裝修費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，在訴訟要求上欠缺一定的事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。

以上就是房屋拆遷與不定期租賃合同的解除，如何判斷不定期租賃的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。