案情簡(jiǎn)介：對(duì)物業(yè)公司處分行為，業(yè)主能否撤銷(xiāo)權(quán)
青廣大廈業(yè)委會(huì)成立于2008年，其成員由張自然等7人組成。2010年4月29日，物業(yè)服務(wù)企業(yè)天酬公司以成本驟增為由，提出增加停車(chē)費(fèi)申請(qǐng),青廣大廈業(yè)委會(huì)同意了該申請(qǐng)。9月25日，青廣大廈業(yè)委會(huì)與天酬公司簽訂協(xié)議，約定天酬公司擁有青廣大廈樓頂廣告位的出租權(quán)及前三年的收益權(quán)。原告張自然等5名青廣大廈業(yè)主以被告青廣大廈業(yè)委會(huì)的上述行為違反了法律、法規(guī)及議事規(guī)則，侵犯了廣大業(yè)主的知情權(quán)、表決權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)為由，訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)有關(guān)決議。
法院判決：能行使撤銷(xiāo)權(quán)
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告青廣大廈業(yè)委會(huì)在作出同意天酬公司上調(diào)停車(chē)費(fèi)、同意青廣大廈樓頂廣告收益前三年歸該物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有、該物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有該廣告位出租權(quán)的決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，但被告沒(méi)有證據(jù)證實(shí)其召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并表決通過(guò)了上述決定，被告作出上述決定的程序違反法律規(guī)定。
判決：撤銷(xiāo)青廣大廈業(yè)委會(huì)同意天酬公司上漲停車(chē)費(fèi)和享有青廣大廈樓頂廣告位出租權(quán)、收益權(quán)的決定。
律師說(shuō)法：業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)行使主體資格的認(rèn)定
業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，必須向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，其一般無(wú)權(quán)針對(duì)有關(guān)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)的重大事項(xiàng)作出具有實(shí)質(zhì)性、根本性影響的決定。業(yè)主委員會(huì)只能在授權(quán)范圍內(nèi)行為，不得超越其權(quán)限范圍，亦不可作出與共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的管理無(wú)關(guān)的決定。但現(xiàn)實(shí)生活中，卻存在著不少業(yè)主委員會(huì)基于自身利益驅(qū)動(dòng)，超越法定權(quán)限或違反法律程序侵害業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象?；诜婪稑I(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利損害業(yè)主權(quán)益的考慮，立法及相關(guān)司法解釋對(duì)業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)作出了規(guī)定。如，物權(quán)法第七十八條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第十二條。業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)以及對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有和共同管理的權(quán)利派生的從權(quán)利。法律之所以規(guī)定業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)需經(jīng)訴訟途徑行使，目的在于避免因撤銷(xiāo)權(quán)行使引起當(dāng)事人利益長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)。
業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)應(yīng)當(dāng)具備法定事由。根據(jù)現(xiàn)行法律、相關(guān)司法解釋的規(guī)定及建筑物區(qū)分所有權(quán)的法理，通常而言，業(yè)主行使撤銷(xiāo)權(quán)的理由如下：第一，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定侵害了業(yè)主的實(shí)體權(quán)益。所謂實(shí)體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有所享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的侵害。第二，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定侵害了業(yè)主的程序權(quán)益。所謂程序權(quán)益受到侵害，是指區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體所作出的決定的內(nèi)容雖然并未侵害區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，然其所作出決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如物權(quán)法第七十六條第二款。第三，業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限作出決定的行為。物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)作出了明確的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)只能依據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行職責(zé)，無(wú)權(quán)對(duì)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的涉及其共同利益的重大事項(xiàng)作出決定，若逾越職責(zé)范圍作出決定，亦可能侵害業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主可依此種情形主張撤銷(xiāo)權(quán)。
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