案情簡介：買房定金交賣方未完成交易

原告王某、黃某夫婦在網上見到被告劉某、文某夫婦發(fā)布的二手房出售信息后，便電話聯(lián)系到二被告實地查看了房屋。經口頭協(xié)商，二原告表示愿意購房，并于2013年6月30日向二被告支付1萬元買房定金。被告劉某即出具收據寫明“收到購房定金1萬元”字樣。同年7月4日，被告劉某在其QQ郵箱里見到原告方發(fā)送的二手房買賣合同樣本后，立即回信“合同內容異議太多，還需面談。”此后，雙方因在售房價格問題上產生爭議，一直未能訂立書面房屋買賣合同。原告于2015年7月具狀訴至人民法院，以被告方將只值15萬元左右的房屋以22萬元高價出售，明顯無意售房卻一味拖延為由，請求判令二被告雙倍返還定金2萬元，并賠償其因反復磋商此事而額外另租房居住兩年產生的房租損失9000元。

二被告答辯稱，二原告在2013年6月多次實地看房后，雙方口頭約定房屋售價22萬元，原告方在7月份交清購房款后被告方立即交房。原告方為表購房誠意在6月30日支付1萬元定金。雙方的房屋買賣交易已于該日達成，后因原告方一直以各種無理借口要求被告方降價售房，被告方拒不同意，而無法簽訂書面房屋買賣合同。被告方也因原告違約在先，且時逢近兩年來市場房價下落而產生損失，其無權要求被告返還定金、賠償房租損失。

法院審理：定金限10日內返還

一審法院審理認為，原、被告雙方口頭協(xié)商轉讓房屋，因價格等原因未達成一致意見，既未按房地產管理法規(guī)定簽訂書面房地產轉讓合同，也未支付房款或交付房屋，故原、被告雙方房屋轉讓合同未成立，未形成債權、債務關系。根據合同法規(guī)定，合同當事人為了確保合同的履行，可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。因此，定金作為擔保的一種方式，應當以債的存在為前提。由于本案雙方之間不存在債權債務關系，被告辯解因原告違約、無權要求被告退款的理由，無事實依據，不能成立；被告沒有合法根據所取得原告所付現(xiàn)金1萬元構成不當得利，應予返還。原告請求被告承擔締約過失責任，賠償其房租支出9000元，因原告租房支付房租系正常生活支出，與締結合同無直接法律因果關系，故對其主張不予支持。遂依法判決：一、限被告劉某、文某在判決生效后10日內返還原告王某、黃某現(xiàn)金1萬元；二、駁回原告王某、黃某其他訴訟請求。

案件宣判后，二被告不服提起上訴。二審法院審理查明事實與一審一致。二審法院認為，本案雙方當事人因定金合同產生糾紛，應當屬于定金合同糾紛，原審適用房屋買賣合同糾紛不當，應予糾正。根據最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第115條規(guī)定，本案中王某、黃某夫婦向劉某、文某夫婦交付1萬元定金，且定金已實際交付，該定金合同有效，1萬元的性質應屬于立約定金。當事人間有立約定金合同且定金已實際支付，但一方當事人惡意違約，拒絕按照已經明確約定的條件訂立主合同方能適用定金罰則。劉某夫婦主張適用定金罰則，但不能提供充分的證據證明雙方就房屋買賣價格等合同主要條款達成一致意見，也不能證明對方存在惡意違約，拒絕訂立房屋買賣合同，應依法承擔舉證不利后果。遂依法判決駁回上訴，維持原判。

律師說法：如何理解定金合同的性質

定金作為一種債的擔保方式，是指合同當事人為確保合同的履行，約定由一方在合同未履行前于應行給付數額內預先支付另一方一定數額金錢的擔保形式。我國《擔保法》第89條、《合同法》第115條均規(guī)定了定金擔保及定金罰則，即“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！保嬗凶C約定金、違約定金、解約定金的法律性質。除當事人另有約定，定金一般情況下具有證約效力、預先給付和抵銷效力、擔保效力。同時，根據《擔保法》第90條、第91條之規(guī)定，定金合同除應當具備合同有效成立的一般條件外，還須具備有定金的實際支付、主合同有效、定金數額不得超過主合同標的額的20%等充要條件。

根據我國《城市房地產管理法》第40條規(guī)定，“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”本案雙方當事人雖僅口頭協(xié)商房屋轉讓相關事宜，未簽訂書面協(xié)議，但根據《擔保法》第90條“定金合同從實際交付定金之日起生效?！敝?guī)定可知，定金合同為實踐性合同，其成立不僅應有當事人訂立定金擔保的合意，而且應有定金的實際交付行為。原告方已于2011年6月30日支付被告方定金1萬元，且被告劉某出具的收據寫明“收到購房定金1萬元”字樣，雖然無法確定房屋轉讓交易價格，但無論是原告方主張“房屋只值15萬元左右”，還是被告方辯稱“雙方口頭約定房屋售價22萬元”，原告方支付購房定金1萬元均未超過涉案房屋爭議交易價款的20%，故雙方間已形成定金合同。依據《解釋》第118條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”之規(guī)定，被告劉某出具“收到購房定金1萬元”收據，確認了雙方口頭約定定金事實及原告方所支付的1萬元的定金性質，且從本案實際情況分析，該1萬元定金符合《解釋》第115條“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金?！彼?guī)定的立約定金情形，即為確保主合同正式成立而在締約前交付的定金，一方當事人拒絕訂立主合同的，則適用該法條規(guī)定的定金罰則。故雙方當事人均有權主張定金權利，但因雙方均無證據證明其已對涉案房屋轉讓價格達成一致意見，或因對方惡意違約而致書面房屋轉讓合同無法簽訂，故本案無法適用定金罰則。因定金具有從合同性質，而雙方一直未簽訂書面主合同，亦未就該1萬元定金如何處置達成一致意見，故二被告如繼續(xù)占用該1萬元定金無合法根據，依據我國《民法通則》第92條之規(guī)定，應予返還原告方1萬元定金，否則即構成不當得利。原告方訴請被告方賠償其因磋商購房而額外另租房居住兩年產生的房租9000元，因被告方不存在《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責任，且與本案無法律因果關系，故其訴請依法不能成立，應予駁回。

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