法院拍賣房子的流程有哪些
(一)拍賣前，查封房屋
(二)拍賣前，評估房屋
(三)第一次拍賣(拍賣不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告)
1、競買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
2、人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。
3、拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。
(四)第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。
(五)第三次拍賣
對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進行第三次拍賣。
(六)變賣
第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
(七)所有權(quán)轉(zhuǎn)移
不動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應(yīng)價達不到該價格應(yīng)停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標(biāo)的拍賣成交價應(yīng)達到的最低價格基數(shù)。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。
拍賣所得房屋需注意問題
一、產(chǎn)權(quán)清晰
拍賣的房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，過戶不會有任何問題，委托拍賣的房屋如設(shè)有抵押權(quán)的，應(yīng)先注銷抵押權(quán)，而法院委托拍賣的，要提交法院委托拍賣函及協(xié)助執(zhí)行通知書。
二、價格合理
如一些房屋的起拍價僅為市場價的七成至八成，超過起拍價就可成交。
三、流程完備
委托拍賣的房屋，拍賣公司首先要對房屋的權(quán)屬進行嚴(yán)格的審查，然后再同委托人簽訂《委托拍賣合同》。經(jīng)拍賣所得的房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時需提交房屋權(quán)屬證書，拍賣成交確認(rèn)書，委托拍賣協(xié)議，判決書、裁定書或調(diào)解書，委托書。
四、預(yù)算充足
拍賣是處理一些不良資產(chǎn)的一種手段，必須要一次性付完錢，而且過戶過程中所產(chǎn)生的稅費全部由買受人承擔(dān)(大部分是這樣，也有些地方是法院拿到拍賣款后會扣下部分用來繳稅)，而絕大多數(shù)人并不知情直到繳稅的時候才大吃一驚。而且拍賣的房產(chǎn)有一些稅費是很高的，有的稅比房屋還貴，有些人貪便宜，沒弄清楚情況就拍下來，后來才發(fā)現(xiàn)結(jié)果無法辦證，所以建議大家買前先找專業(yè)人算一下所有的費稅大概要多少，自己心里有個底。
特別要注意的是，如果被拍方是企業(yè)的話，這種房屋基本都是稅費非常高的，土地增值稅如果走清算流程的，很可能稅比房屋本身要貴，這樣的話，拍賣款加稅費，再加上其他七七八八費用，有可能比買個二手房的費用要高了。
當(dāng)然，也有一些情況稅費比較便宜，多見于被拍方為個人房屋，而且房屋購買時間有兩年以上。因為房屋拍賣視同銷售，所以也享受二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收優(yōu)惠。因此，在拍賣之前了解相關(guān)手續(xù)，以及要交的稅費和其他費用，可以減少不必要的麻煩。
