長租公寓現(xiàn)同質(zhì)化擴(kuò)張

“大家在長租公寓方面都是剛剛起步階段，與同類的品牌差異其實(shí)并不大，現(xiàn)階段還是同質(zhì)化比較嚴(yán)重?！比f科北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)的一句感嘆，道出了目前長租市場遇到的一些實(shí)質(zhì)性問題。

8月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪北京和成都多家品牌長租公寓發(fā)現(xiàn)，目前品牌公寓在運(yùn)營上存在多種模式，其中集中式和分散式長租公寓面臨著不同的競爭重點(diǎn)，但卻面臨著同樣的擴(kuò)張痛點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前長租公寓并沒有盈利模式，最核心的問題是資產(chǎn)收益率與資金成本不匹配。從公寓的資產(chǎn)價(jià)格來說，租金的收益率不到1%，這種情況下連管理成本都無法收回。

根據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深這四個(gè)一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%。

其中，有以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓品牌，還涌現(xiàn)出以萬科泊寓、世聯(lián)紅璞、龍湖冠寓等為代表的開發(fā)商系公寓，以窩趣、城家為代表的酒店系公寓及以自如、相寓為代表的中介系公寓。

在以規(guī)模和開店速度為主要指標(biāo)的情況下，差異化往往成為被忽略的問題。

從長租公寓的模式來看，集中式更加注重物業(yè)服務(wù)和社區(qū)運(yùn)營，而分散式則更加側(cè)重居住剛需。前者的差異化競爭關(guān)鍵點(diǎn)在服務(wù)，而后者則主要在房源。

分散式長租公寓的差異主要源于房源的不同。優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，與自如相比，二者差異主要體現(xiàn)在房源類型上。自如主要布局在北上深這樣的賣方市場，做的是老舊房改造，而優(yōu)客逸家主要是選擇毛坯房改造。

集中式長租公寓主要以物業(yè)配套服務(wù)為主，但服務(wù)項(xiàng)目的同質(zhì)化趨勢更加明顯。記者走訪發(fā)現(xiàn)，集中式公寓大多配備公共區(qū)域，其中健身房、書吧、咖啡吧、公共廚房、開發(fā)式會議室等區(qū)域成為標(biāo)配。

北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“租賃的客群對房屋的首要考慮因素還是在通勤距離上，硬件投入上基本差不多，未來真正出現(xiàn)差異化可能會在服務(wù)上面?！?/p>

劉翔同樣認(rèn)為，盡管公寓在裝修風(fēng)格上不盡相同，但也是最容易被競爭對手抄襲的，真正產(chǎn)生核心競爭力的還是企業(yè)品牌服務(wù)軟實(shí)力。

上述泊寓負(fù)責(zé)人則強(qiáng)調(diào)，長租公寓正處于起步期，現(xiàn)階段不需要品牌差異化競爭，目前差異化主要體現(xiàn)在不同檔次的產(chǎn)品力之間的差異，而北京泊寓并沒有希望通過增值服務(wù)來增加營收的想法。

租房要注意的陷阱

1、騙子偽裝成真實(shí)房東在網(wǎng)上發(fā)布租房信息，往往這類房屋的圖片過分整潔美麗，價(jià)格低廉。當(dāng)租客電話聯(lián)系所謂的;房東;想租房時(shí)，需要注意的問題是，騙子一般會回復(fù)，他人現(xiàn)在在外地或者有急事，不能親自過來，這套房子因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在劃算還有許多人想租下來，如果你想租這套房，就必須按他的方式提前交付部分訂金到指定的銀行卡上，而在你心急于租下好房而立馬匯款過去以后，這位房東就會真實(shí)上演人間蒸發(fā)的戲碼。

2、推銷或傳銷人員假冒房東在網(wǎng)上發(fā)布房源信息，這類房子也是美觀的不真實(shí)，價(jià)格。通常在房屋頁面描述里，會有這樣的語句：因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)需要去外地工作，不想自己的房子長時(shí)間無人居住而沒有人氣，希望租客是位愛干凈的女性，因?yàn)楣ぷ鞑环奖憬勇犽娫挘ɑ蛘哒f號碼設(shè)置為空號），請加我的微信XXX。等搜索她的微信欲租房時(shí)，需要注意的問題是，她們都有以下共同點(diǎn)：地點(diǎn)在國外，沙特阿拉伯、日本、韓國等等，頭像是網(wǎng)絡(luò)美女。加好以后，會跟你聊聊天，不久就暴露了他的真實(shí)目的作為微商向你推銷護(hù)膚等產(chǎn)品。

3、黑中介假冒房東在網(wǎng)上發(fā)布個(gè)人房源信息，這類房子也是十分漂亮，排除經(jīng)濟(jì)原因租客都會想租住。不僅如此，這種房屋的描述會多且全面，十分具有吸引力。等你電話聯(lián)系想租房時(shí)，需要注意的問題是，他們會告訴你房子已經(jīng)租出去了，但自己或者朋友還有其他的好房問你看不看。更有甚者，等你跟他見面以后，才告訴你房子已經(jīng)出租，亦或再告之中介的身份。