案情簡介：因房產(chǎn)抵押產(chǎn)生糾紛

2013年2月1日，雙健公司向廣發(fā)銀行貸款392萬元，吳某以其房地產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保范圍為本金及其利息、罰息、律師費(fèi)等費(fèi)用。9月29日，廣發(fā)銀行與浙江潔豪實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱潔豪公司）簽訂《信貸資產(chǎn)買斷型轉(zhuǎn)讓合同》，將借款債權(quán)及其附屬抵押擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn)讓于潔豪公司。潔豪公司將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知雙健公司及吳某。12月25日，申請(qǐng)人潔豪公司向法院提出實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的申請(qǐng)，請(qǐng)求裁定對(duì)抵押的房地產(chǎn)采取拍賣、變賣等方式依法變價(jià)，變價(jià)后所得價(jià)款在本金392萬元、利息、逾期利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

法院裁判：擔(dān)保物權(quán)難實(shí)現(xiàn)

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案事實(shí)清楚，但是，對(duì)主合同（借款合同）的轉(zhuǎn)讓、從合同（抵押擔(dān)保合同）的抵押權(quán)變更登記等影響擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)的事實(shí)認(rèn)定還存有疑問，申請(qǐng)人的申請(qǐng)尚不符合法律規(guī)定。遂裁定：駁回潔豪公司要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的申請(qǐng)，潔豪公司可以向人民法院提起訴訟。

律師說法：擔(dān)保物權(quán)如何實(shí)現(xiàn)

申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)是民事訴訟法在特別程序中增設(shè)的一審終裁程序，具有審限短、便捷的特點(diǎn)。本案要點(diǎn)在于申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)所需具備的條件，以及債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否須辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。

（一）申請(qǐng)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人直接向法院申請(qǐng)拍賣、變賣擔(dān)保物的非訟程序。民事訴訟法第一百九十七條規(guī)定：“人民法院受理申請(qǐng)后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請(qǐng)，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟?！倍?dāng)前還沒有具體的審查標(biāo)準(zhǔn)，從適用特別程序來看，審理的目的在于在沒有民事權(quán)利爭議的情況下，確定申請(qǐng)的法律事實(shí)是否存在，并主要通過對(duì)申請(qǐng)人提供的證據(jù)材料進(jìn)行形式審查來明確。就本案而言，申請(qǐng)人必須提供貸款合同、擔(dān)保合同、抵押登記、債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等證據(jù)，以證明其主張的事實(shí)。

（二）債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)須辦理轉(zhuǎn)讓登記

在債權(quán)轉(zhuǎn)讓中，抵押權(quán)隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓有明確的法律規(guī)定，在實(shí)踐中普遍存在著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓未辦理變更登記的情況。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)擔(dān)保法第五十條和《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》，受讓債權(quán)后，無需辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，自然取得了擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)。

筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)背離了我國物權(quán)法的立法精神和物權(quán)變動(dòng)公示公信的原則。擔(dān)保法第五十條只是對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)或者將抵押權(quán)作為其他債權(quán)的擔(dān)保作出了禁止性規(guī)定，并不是說債權(quán)受讓人不需辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記，就當(dāng)然取得了抵押權(quán)。應(yīng)該說辦理了抵押登記變更手續(xù)就享有了抵押權(quán)，不辦理抵押登記變更手續(xù)，就有可能放棄該項(xiàng)權(quán)利。上述司法解釋只是提及原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效，即沒有變更登記仍然有效。

我國相關(guān)法律對(duì)辦理轉(zhuǎn)讓抵押登記作了明確的規(guī)定，如《土地登記辦法》第四十四條規(guī)定，經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項(xiàng)權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地抵押權(quán)變更登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條第一款規(guī)定，抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！胺闪碛幸?guī)定的除外”是指物權(quán)法第二十八條、第二十九條、第三十條等所規(guī)定的不登記不影響物權(quán)變動(dòng)的特殊情形，即依法繼承、遺贈(zèng)、人民法院生效判決裁定、政府征收、地役權(quán)設(shè)立、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、事實(shí)行為等導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍要辦理抵押權(quán)變更登記為生效要件。本案中，抵押權(quán)變更登記情況并不明確，不具備申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)條件。

（三）擔(dān)保物不足清償時(shí)需另行起訴

若發(fā)生人民法院準(zhǔn)予拍賣或變賣擔(dān)保物后，不足以清償實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)債務(wù)時(shí)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于不足部分由法院直接裁定執(zhí)行被執(zhí)行人其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，以減少訟累。筆者認(rèn)為，準(zhǔn)予申請(qǐng)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)的裁定只限定于擔(dān)保物的拍賣或變賣，具有確定性和既定性，不能超越原裁定所確定的內(nèi)容，對(duì)于不足清償債權(quán)部分，只能另行提起訴訟取得新的執(zhí)行依據(jù)。

以上就是因房產(chǎn)抵押產(chǎn)生糾紛，擔(dān)保物權(quán)如何實(shí)現(xiàn)的案例介紹，希望能幫您解決您的問題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。