一、一房二賣(mài)合同如何履行？

“一房二賣(mài)”中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買(mǎi)房人只能向賣(mài)房人追究違約責(zé)任。這種情況下，哪一份合同應(yīng)該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣(mài)房人追究違約責(zé)任。要解決這一問(wèn)題，首先應(yīng)該債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。債權(quán)與物權(quán)有著明顯的不同，債權(quán)為對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同外的第三人；而物權(quán)是對(duì)世權(quán)，絕對(duì)權(quán)，可對(duì)抗第三人。當(dāng)事人訂立合同會(huì)引起合同之債，這是一種債權(quán)行為，而房屋過(guò)戶(hù)則是一種物權(quán)行為，引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對(duì)外則起著公示和對(duì)抗的效力。因此哪一份合同應(yīng)該得到履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以分別處理。

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于合同倒簽等欺詐行為，若有證據(jù)足以證明合同倒簽，該合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，若無(wú)充足證據(jù)證明合同倒簽，則應(yīng)認(rèn)定為有效合同，仍對(duì)簽署時(shí)間在前的合同作優(yōu)先履行，而合同未得到履行的買(mǎi)房人可以從賣(mài)房人處得到的違約賠償來(lái)補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣(mài)房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記，其它未作登記，且房屋未轉(zhuǎn)移。因房屋的過(guò)戶(hù)登記是物權(quán)變更范疇，既然已過(guò)戶(hù)，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已發(fā)生變更，再要求原賣(mài)房主履行合同已不可能，這時(shí)我們應(yīng)按物權(quán)公示及對(duì)抗性原理，確認(rèn)已辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的合同的效力。

（四）兩份合同中，有一份已過(guò)戶(hù)登記，有一份已交付房屋。這種情況下較難處理，主要是實(shí)際審判工作中難以協(xié)調(diào)三方關(guān)系。我們還應(yīng)按物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理來(lái)解決這一問(wèn)題，這是符合法理的。因此，無(wú)論房屋是否交付，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)效力任何人都無(wú)法對(duì)抗。我們只能認(rèn)定已登記過(guò)戶(hù)的房屋實(shí)際履行的效力，而排除其它合同的履行。

二、一房二賣(mài)如何保護(hù)買(mǎi)房人？

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無(wú)從履行，這時(shí)，購(gòu)房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過(guò)追究賣(mài)房者的違約責(zé)任來(lái)維護(hù)自己的利益。這又會(huì)出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約的處理及法律適用

首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買(mǎi)房人訂立的數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該解釋所針對(duì)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！?/p>

該司法解釋規(guī)定了買(mǎi)房者可以向賣(mài)房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，又分先買(mǎi)者的請(qǐng)求權(quán)和后買(mǎi)者的請(qǐng)求權(quán)，都是不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。先買(mǎi)者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。后買(mǎi)者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

其次，惡意串通的情況下先買(mǎi)者的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！眲偛盼覀冋劶暗那昂髢蓚€(gè)合同都有效是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，這個(gè)司法解釋將雙方惡意串通作為合同無(wú)效的一個(gè)事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，我國(guó)合同法第五十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；”是“合同無(wú)效”的法定事由之一。通過(guò)以上可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）一般賣(mài)房者違約的處理與法律適用

我們所講的一般賣(mài)房者是指非通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企事業(yè)，而是自已生活居住使用或者經(jīng)營(yíng)所有的房屋因生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需而將房屋賣(mài)出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。一般賣(mài)房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國(guó)消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶?zhuān)指經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而一般賣(mài)房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償，即不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，賠償損失。