一、簽訂認(rèn)購書常遇到什么問題？

商品房預(yù)售過程中，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后進(jìn)行房產(chǎn)銷售之時(shí)，在與購房者正式簽訂買賣契約之前，往往要與購房者簽訂認(rèn)購書（或是認(rèn)購合同、預(yù)訂書等）表示購房者認(rèn)購的意向，并要求購房者交納一定數(shù)量的訂金（或保證金、押金、認(rèn)購金等，以下統(tǒng)為訂金），同時(shí)與購房者約定一購房期限，要求購房者在此期限內(nèi)與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，否則購房者所看中的房屋不予保留。實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生購房者最后決定放棄購房要求開發(fā)商退還訂金，而開發(fā)商拒絕退還訂金所引發(fā)的糾紛。

那么，購房是否有權(quán)利要求退還訂金呢？這就要具體分析此“訂金”是否具有“立約定金”的效力了。

定金作為傳統(tǒng)的擔(dān)保方式在各國的擔(dān)保法律中都有規(guī)定，在我國歷來的民事法律如《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》中也均有反映。我國《擔(dān)保法》明確規(guī)定定金合同擔(dān)保方式之一，該擔(dān)保兼具合同擔(dān)保和金錢質(zhì)的雙重特點(diǎn)。《擔(dān)保法司法解釋》明確了定金有立約定金、成約定金、解約定金三種。其中第115條規(guī)定的“當(dāng)事人約定以交付定金為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”即是對(duì)立約定金的解釋?？梢姡覈蓪?duì)于當(dāng)事人為訂立合同而為的擔(dān)保行為，是持認(rèn)可態(tài)度的。

有人認(rèn)為，最高院《擔(dān)保法司法解釋》中關(guān)于立約定金的條款突破了《擔(dān)保法》的規(guī)定，因?yàn)椤稉?dān)保法》中沒有“立約定金”的規(guī)定。筆者不同意這種看法。擔(dān)保是擔(dān)保人對(duì)債權(quán)人承諾，在債務(wù)人未能或不能清償債務(wù)時(shí)，替代債務(wù)人清償債務(wù)，或以特定的價(jià)值物清償債務(wù)。具體到定金這一擔(dān)保形式，我國《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。以認(rèn)購書中所涉及的定金擔(dān)保為例，在開發(fā)商與購房者簽訂認(rèn)購書時(shí)，實(shí)際上是雙方意思表示一致基礎(chǔ)上所為的民事合同，在這一民事合同中，雙方權(quán)利的指向是：都可以請求對(duì)方為“簽訂正式商品房買賣合同”這一特定行為。這種權(quán)利雖然與正式商品房買賣合同賦予雙方當(dāng)事人的權(quán)利（開發(fā)商可要求購房者支付購房款，購房者可要求開發(fā)商交付房屋）不同，但其作為基于合同所產(chǎn)生的“請求權(quán)”，當(dāng)然也是一種債權(quán)。而當(dāng)事人約定為這種債權(quán)提供擔(dān)保，當(dāng)然也是《擔(dān)保法》中定金擔(dān)保的應(yīng)有之義?？梢姡稉?dān)保法司法解釋》中的立約定金條款并沒有突破《擔(dān)保法》的規(guī)定，它只是《擔(dān)保法》在具體實(shí)踐操作中的一種形式。

但有的地方法規(guī)不承認(rèn)立約定金的效力。如《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)依法律、法規(guī)定的規(guī)定和合同的約定履行合同，不得在合同簽訂前收取定金，不得在合同外收取費(fèi)用。從這條規(guī)定來看，開發(fā)商與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，由購房者交納定金，屬于無效合同，應(yīng)予撤銷。筆者認(rèn)為，此條規(guī)定實(shí)有越權(quán)嫌疑。首先，《立法法》第八條規(guī)定：民事基本制度，只能由法律規(guī)定。認(rèn)購協(xié)議的簽訂作為開發(fā)商與購房者的一項(xiàng)民事行為，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自由，只要其沒有損害國家、集體或第三者利益，地方法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定無權(quán)認(rèn)定其無效。筆者的看法與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定是一致的。其次，《擔(dān)保法》作為全國人大通過的法律，其已確認(rèn)當(dāng)事人有設(shè)定立約定金的自由，而《條例》作為地方法規(guī)定，效力比法律低一級(jí)別，其與《擔(dān)保法》相抵觸的條款應(yīng)不具有法律效力。

當(dāng)然，《條例》中第九條其立法本意是從保護(hù)消費(fèi)者免受開發(fā)商欺詐角度出發(fā)的。從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，開發(fā)商經(jīng)常故意模糊訂金的性質(zhì)，在認(rèn)購書中不正面說明，如購房者不簽訂正式買賣合同時(shí)“訂金不退”，致使購買者產(chǎn)生誤解，此條規(guī)定確實(shí)反映了一些購房者的意愿。對(duì)于這一法律與現(xiàn)實(shí)之間矛盾的解決，筆者認(rèn)為，建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》作出了比較恰當(dāng)?shù)恼f明。該《辦法》第二十二條第二款規(guī)定，符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。根據(jù)此條款：如果開發(fā)商沒有在認(rèn)購書正面說明購房者所預(yù)交款項(xiàng)為“立約定金”性質(zhì)，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者返還所收費(fèi)用；如果雙方在認(rèn)購書中已明確約定購房者所付款項(xiàng)為“立約定金”性質(zhì)，則從其約定，這也符合《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定。

但在認(rèn)定購房者所預(yù)付款項(xiàng)為立約定的情況下，還存在一個(gè)爭議極大的問題，即認(rèn)購書中為雙方所確定的債務(wù)是“就購房事宜進(jìn)行協(xié)商”還是“簽訂正式購房合同”，這兩者顯然有實(shí)質(zhì)的差異。如果為前者，則立約定金無法發(fā)揮其擔(dān)保作用，因?yàn)椤熬唾彿渴乱诉M(jìn)行協(xié)商”不能保護(hù)當(dāng)事人的任何實(shí)質(zhì)利益，從立約定金本身的性質(zhì)、功效來看，似為后者。但顯然在大部分的認(rèn)購書中，并沒有對(duì)將要簽訂的買賣合同中的標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、違約方式等作明確的約定。如果由于在簽訂正式合同的過程中，一方由于合同主要條款與對(duì)方不能達(dá)成協(xié)議而不簽訂合同，其是不是因違反“簽訂正式購房合同”而要承擔(dān)立約定金罰則呢？如果這樣操作的話，又似乎動(dòng)搖了民事領(lǐng)域中最根本的公平原則及合同自由原則。

對(duì)于以上矛盾，我國法律法規(guī)沒有做出明確說明。福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的意見》（下稱《意見》）似乎涉及了這個(gè)問題?！兑庖姟返?3條規(guī)定：預(yù)售方和預(yù)購方在簽訂商品房預(yù)售合同前簽訂的商品房認(rèn)購書，如具備明確的預(yù)售標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款、履行期限等條款，應(yīng)認(rèn)定符合合同成立條件。如果該約定內(nèi)容有效，一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如商品房認(rèn)購書不符合合同成立條件，因一方過錯(cuò)導(dǎo)致商品房預(yù)售合同未能訂立的，有過錯(cuò)一方應(yīng)承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。在高院對(duì)《意見》制定的說明中，指明本條的依據(jù)是合同法關(guān)于合同成立和締約過失責(zé)任的規(guī)定。

從本條規(guī)定來看，認(rèn)購書可以分為兩種：一種是具備了明確的合同條款，則認(rèn)購書可視為正式的商品房購銷合同；另一種是認(rèn)購書沒有具備明確的商品房購銷合同條款，在這種情況下，由締約過失責(zé)任制度來保障認(rèn)購書的效力。筆者認(rèn)為，對(duì)于第一種形式的認(rèn)購書，雖然具備明確的購房合同條款，但如果雙方約定有立約定金條款，則可推定雙方意思只是為正式立約而為定金擔(dān)保，不應(yīng)違背當(dāng)事人的真意而認(rèn)為雙方此時(shí)就簽訂了正式的商品房購銷合同，但此時(shí)因雙方對(duì)其在未來的購房合同中的權(quán)利義務(wù)都已明確，如期限屆至而一方拒絕簽約，則可直接認(rèn)定其違反“應(yīng)簽訂正式購房合同”的義務(wù)要求其承擔(dān)定金罰則。

有爭議的是第二種情況，即如何平衡立約定金擔(dān)保功效與合同自由原則問題?！兑庖姟穼?duì)于第二種類型的認(rèn)購書適用情況，從表面上看好像成功的回避了兩者之間的沖突，而采用締約過失責(zé)任制度來解決這個(gè)問題。但筆者認(rèn)為，在開發(fā)商與購房者在認(rèn)購書中沒有約定定金條款即沒有對(duì)主合同的訂立設(shè)定擔(dān)保時(shí)，因一方過錯(cuò)導(dǎo)致主合同沒有簽訂，有過錯(cuò)一方承擔(dān)締約過失責(zé)任，這對(duì)雙方而言都是公平的；但如果開發(fā)商與購房者在認(rèn)購書中約定了立約定金條款，《意見》中的這種規(guī)定在實(shí)踐中就無從適用了。首先，締約過失責(zé)任從本質(zhì)上說，與立約定金罰則一樣，可視為一種訂立合同的擔(dān)保，不過這是一種法定的擔(dān)保形式，具有補(bǔ)充當(dāng)事人意思的作用，即在雙方?jīng)]有對(duì)合同的訂立約定擔(dān)保時(shí)，直接適用其追究違約一方的責(zé)任，；而開發(fā)商與購房者為訂立正式商品房購銷合同而設(shè)的立約定金，為一種約定擔(dān)保，應(yīng)優(yōu)先適用，一方違約，適用定金罰則即可保護(hù)守約方的利益，此時(shí)便不再需要適用締約過失責(zé)任。其次，適用締約過失責(zé)任，不能充分保護(hù)守約方的利益。締約過失責(zé)任的賠償范圍僅限于因信賴合同成立所遭受的損失，在商品房購銷關(guān)系中，如開發(fā)商違約，則購房者因信賴正式合同將簽訂所受到的損失在大多數(shù)情況下可能僅是其所交納定金的利息損失；而如果是購房者違約，開發(fā)商所受的損失也通常僅是因保留購房者有意向購買的房屋而錯(cuò)過的機(jī)會(huì)利潤，但要證明這種機(jī)會(huì)利潤顯然也有困難。再次，在適用締約過失責(zé)任時(shí)，要求違約方要有過錯(cuò)，但違約方過錯(cuò)如何認(rèn)定？如果認(rèn)為立約定金所擔(dān)保的是雙方“就購房事宜進(jìn)行協(xié)商”，這個(gè)問題當(dāng)然好解決，即一方在期限屆至?xí)r不前往約定地點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商，則推定其有過錯(cuò)當(dāng)屬無疑。但好果認(rèn)為立約定金所擔(dān)保的是雙方“應(yīng)簽訂正式購房合同”，而在實(shí)踐中導(dǎo)致合同不能簽訂最為常見的原因是雙方就購房合同主要條款不能達(dá)成一致意見。此時(shí)，“過錯(cuò)”如何認(rèn)定呢？這種情況下，即使一方存在過錯(cuò)，如開發(fā)商在與購房者簽訂認(rèn)購書后，又私下將購房者有認(rèn)購意向之房屋賣與第三人，而在與購房者商談?wù)劫彿亢贤乱藭r(shí)，以雙方就合同主要條款不能達(dá)成一致意見為由而拒簽合同，但上述真正導(dǎo)致開發(fā)商不簽訂合同的主觀真意，我們是無法探求的。如此，其過錯(cuò)實(shí)際上也就無從認(rèn)定了。

可見，《意見》試圖回避立約定金擔(dān)保功效與合同自由原則沖突的方法在實(shí)踐中行不通，關(guān)鍵在于其也與《擔(dān)保法》等其他法律法規(guī)一樣，沒有正面解決立約定金所擔(dān)保的究竟是“就購房事宜進(jìn)行協(xié)商”還是“簽訂正式購房合同”問題。筆者認(rèn)為，從堅(jiān)持法律制度其內(nèi)在的邏輯性、嚴(yán)謹(jǐn)性出發(fā)，法律應(yīng)當(dāng)確認(rèn)立約定金所擔(dān)保的是雙方應(yīng)當(dāng)“立約”，即簽訂正式的商品房購銷合同。因?yàn)榧热婚_發(fā)商與購房者就購房事宜在認(rèn)購書中約定了立約定金，應(yīng)推定為雙方已就在簽訂正式合同時(shí)可享有的“自由權(quán)利”作出了一定程度的放棄，這對(duì)于雙方而言都好比是一把“雙刃劍”。至于當(dāng)事人一方利用此“雙刃劍”而為有失公平行為時(shí)，法律可以賦予主張顯失公平一方以要求撤銷、變更權(quán)，而將舉證責(zé)任交由別一方來承擔(dān)。即另一方如果不能證明其沒有明顯過錯(cuò)時(shí)，則視為其存在欺詐行為而支持主張顯失公平者的要求。這樣，在立約定金這柄“雙刃劍”的注視下，開發(fā)商與購房者雙方應(yīng)能本著誠信之心對(duì)于購房合同進(jìn)行平等協(xié)商而減少糾紛的發(fā)生。

二、簽訂認(rèn)購書前要注意什么？

從實(shí)踐操作上看，購房者至少要注意以下幾點(diǎn)才能最大限度地避免因定金的問題發(fā)生爭議：

首先，購房者在簽定《認(rèn)購書》前一定要清楚了解欲購房產(chǎn)的詳細(xì)情況。包括房產(chǎn)是否取得預(yù)售資格，開發(fā)商的資信狀況，房產(chǎn)的交付時(shí)間，同類房產(chǎn)的價(jià)格，房屋朝向、面積等。

其次，購房者可要求開發(fā)商出示《認(rèn)購書》及《商品房買賣合同》，并對(duì)合同條款進(jìn)行仔細(xì)閱讀，特別是對(duì)開發(fā)商擬訂的補(bǔ)充條款更應(yīng)予以關(guān)注。若購房者對(duì)合同中的專業(yè)術(shù)語或法律名詞不了解的話，建議購房者向?qū)I(yè)人員請教。

最后，購房者還應(yīng)考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，若首期款尚未完全落實(shí)的情況下，應(yīng)在《認(rèn)購書》中延長與開發(fā)商簽訂正式合同的時(shí)間。避免因首期未到位而無法簽訂正式合同導(dǎo)致定金被沒收。

若購房者對(duì)欲購房產(chǎn)及將要簽訂的《商品房買賣合同》均有詳細(xì)了解后，就可與開發(fā)商簽訂相關(guān)的合同文書了。在此筆者提醒購房者，在與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》時(shí)添加下述條款，“若因合同條款無法達(dá)成一致，造成不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收定金應(yīng)予返還”。簽訂《認(rèn)購書》后，購房者應(yīng)按《認(rèn)購書》約定的時(shí)間與開發(fā)商就正式合同的條款進(jìn)行協(xié)商。作為購房者應(yīng)特別注意的是，其與開發(fā)商進(jìn)行商談后應(yīng)要求出具證明，以證明雙方就簽定合同進(jìn)行過協(xié)商，避免將來產(chǎn)生爭議。