案情簡介：房屋所有權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同是否有效

2010年5月20日，原告劉某（乙方）與被告王某（甲方）簽定《北京市房屋買賣合同》，約定：原告劉某購買被告王某所有的涉案房屋；合同總價款為120萬元；乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金人民幣二十萬元整，支付購房款人民幣四十萬元整，共計人民幣六十萬元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權(quán)屬過戶登記手續(xù)之日起十個工作日內(nèi)完成。甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易所申請辦理房屋買賣權(quán)屬過戶相關手續(xù)，按有關規(guī)定申請房屋所有權(quán)證；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽定后，原告劉某向被告王某支付定金及首付款共計六十萬元。被告王某未將訴爭房屋交付給原告劉某，雙方亦未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

法院判決：合同有效

人民法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。原告劉某與被告王某簽訂的《北京市房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方當事人應全面、正確履行合同?，F(xiàn)原告劉某已經(jīng)支付了定金及部分購房款，且其同意全額支付涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購房款，第三人郵儲銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益可以得到充分保障，合同應當繼續(xù)履行，故對原告劉某要求被告王某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶及解除抵押，第三人郵儲銀行協(xié)助解除抵押手續(xù)的訴訟請求，予以支持。因被告王某在本案中不主張剩余房款，原告劉某代被告王某償還銀行貸款后，如果劉某尚欠被告王某購房款，被告王某可另案主張。對被告王某稱其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經(jīng)解除的辯解意見，因其并未提供證據(jù)證明雙方合同已經(jīng)解除，故對其辯解意見，不予采納。據(jù)此，法院判決：一、原告劉某于本判決生效后十日內(nèi)代被告王某償還第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區(qū)支行涉案房屋的按揭貸款; 二、被告王某繼續(xù)履行《北京市房屋買賣合同》約定的合同義務，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權(quán)過戶登記手續(xù)，第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區(qū)支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。

律師說法：管理性強制規(guī)定與效力性強制規(guī)定

物權(quán)法第一百九十一條第二款的規(guī)定系管理性強制規(guī)定，而非效力性強制規(guī)定，抵押權(quán)人是否同意并非合同無效的要件，即使抵押權(quán)人不同意，房屋買賣合同依然有效。

《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。對于強制性規(guī)定,《最高人民法院關于合同法司法解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋二》)把強制性規(guī)定的用語進一步明確其是指效力性強制性規(guī)定。所謂效力性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導致合同無效或者合同不成立的規(guī)定；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)定后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)定后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)定。所謂管理性規(guī)定或取締性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)定將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)定后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規(guī)定。援引違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定來判定合同無效,就需要進一步確定強制性規(guī)定到底屬于管理性的規(guī)定還是效力性的規(guī)定。違反效力性強制性規(guī)定,合同確定無效。違反管理性強制性規(guī)定,合同效力一般不作無效處理。

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