一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同就是以商品房為標(biāo)的物的買賣合同。關(guān)于商品房的定義，目前我國法律法規(guī)及司法解釋均未有明確規(guī)定。從文義上看，可以簡單地將商品房理解為作為商品的房屋，但這只是望文生義，并沒有從商品房本質(zhì)上予以揭示。商品房在我國是具有獨(dú)特含義的，絕不能簡單地認(rèn)為只要是進(jìn)入市場交易的房屋就是商品房，更不是商品與房屋的簡單相加。我國的商品房是隨著住房制度的改革，福利性住房分配制度逐步取消，代之以城鎮(zhèn)居民住宅的貨幣化、市場化，商品房才開始出現(xiàn)，這一詞匯也隨之被廣泛應(yīng)用。根據(jù)我國現(xiàn)行立法，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際情況不難看出，商品房應(yīng)首先是為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤而開發(fā)建設(shè)的房屋;其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的主體必須具備相應(yīng)的法定資格，即商品房的建造和出賣主體資格是由法律專門規(guī)定的。

由此可以認(rèn)為，商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會公開出售的房屋。從現(xiàn)行的法律、法規(guī)及司法解釋、部門規(guī)章所使用的商品房一詞的實(shí)際情況看，商品房往往與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為聯(lián)系在一起使用的，是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營房屋時的專用詞語。按照房屋存在的狀態(tài)，商品房可分為現(xiàn)房和期房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房是指已竣工驗(yàn)收合格的房屋，期房是指正在建設(shè)中的房屋，也稱待建房屋、樓花。綜上，根據(jù)《合同法》第130條關(guān)于買賣合同定義的規(guī)定，可以將商品房買賣合同解釋為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

按照上文所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出售的商品房存在現(xiàn)房和期房兩種狀態(tài)，商品房買賣合同又可分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房屋價(jià)款的行為。商品房預(yù)售是由香港立信置業(yè)公司于1954年首創(chuàng)的商品房買賣形式，也稱期房買賣。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，現(xiàn)售的商品房必須是已竣工或驗(yàn)收合格的房屋，預(yù)售的商品房必須是達(dá)到法定的投資比例后方可預(yù)售。但在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快回收籌集建設(shè)資金、減少投資成本、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，通常違法操作，在商品房剛剛竣工還尚未通過驗(yàn)收合格就進(jìn)行銷售或建設(shè)項(xiàng)目剛獲批準(zhǔn)尚未投資建設(shè)就已開始預(yù)售，再加上行政管理部門的不規(guī)范操作，促使房地產(chǎn)企業(yè)更多地違規(guī)操作，導(dǎo)致大量糾紛的出現(xiàn)。

二、商品房買賣合同有什么特征？

根據(jù)以上對商品房及商品房買賣合同的論述，商品房買賣合同有以下特征：

1、出賣人具有法定性、特定性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第29條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。由此，可以認(rèn)為商品房買賣合同的出賣人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出賣人的法定性和特定性也是商品房買賣合同區(qū)別于其他房屋買賣合同的重要特征。

2、標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)存在。一般房屋買賣合同的標(biāo)的物都是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，商品房現(xiàn)售出賣的也是已竣工的房屋，而商品房預(yù)售則是典型的以非現(xiàn)存、將來建造的房屋進(jìn)行出賣的合同。

3、出售行為的社會化、公開化。雖說商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出售的房屋，但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，盡管也是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出售，但其建設(shè)、出售價(jià)格、購買人資格等都受政府調(diào)控。其作為社會保障性和社會福利性住房，不是公開向社會出售的，因此，不屬于商品房的范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的房屋必須向社會公開出售，使房屋社會化，該房屋才屬于商品化的房屋。