一、什么是商品房預(yù)售？

商品房預(yù)售又稱期房買賣或者樓花買賣，也就是人們俗稱的“炒樓花”， 是商品房買賣過程中一種特殊的銷售模式。與現(xiàn)房銷售相對應(yīng)，它是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋按建筑設(shè)計(jì)的圖示出售給購房人的一種房屋買賣形式。 根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的或者已經(jīng)建成但尚不完全具備交付條件和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移條件的商品房預(yù)先出售給買受人,由買受人根據(jù)預(yù)售合同支付定金,部分或全部房款的行為。該制度首創(chuàng)于香港，由香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式，由買受人先支付房價(jià)款的首起付款，待建成一半時(shí)再支付一部分房價(jià)款，建成后再支付剩余價(jià)款。于是在整個(gè)銷售過程中，整幢樓被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，猶如花瓣片片墜落，故又稱之為“炒樓花”或“樓花買賣” 。它的出現(xiàn)，加快了商品樓房的銷售和開發(fā)商經(jīng)營資金的周轉(zhuǎn)。同時(shí)，買受人可以根據(jù)房地產(chǎn)市場行情的變化趨勢，購買“樓花”，以期待房地產(chǎn)升值而獲取收益，為自己開辟一條新的投資渠道。因此，在90年代初期，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，首先是與香港毗鄰的深圳引入了此種銷售方式，然后在全國各地迅速流行開來?，F(xiàn)在，它已經(jīng)成為商品房銷售的一種典型方式，對于推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用。

二、商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別？

商品房預(yù)售盡管在我國現(xiàn)行的立法上還沒有明確的法律地位，但結(jié)合傳統(tǒng)的法學(xué)理論與社會(huì)實(shí)踐兩方面綜合起來分析，本人認(rèn)為，它本質(zhì)上屬于買賣交易的范疇，具有房屋買賣的一般法律屬性，如雙務(wù)性、有償性、諾成性等等。但商品房預(yù)售是以遠(yuǎn)期交付不動(dòng)產(chǎn)房屋為交易標(biāo)的物，涉及物權(quán)法與債權(quán)法中最難以解決的不動(dòng)產(chǎn)和買賣合同兩大難點(diǎn)。因此它既與商品房現(xiàn)售不同，又與一般的商品買賣合同有所區(qū)別，有著其特殊的法律屬性：

1.標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性。

標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性是商品房預(yù)售最基本的特征。在商品房預(yù)售過程中，預(yù)購人(即買受人)主要是根據(jù)開發(fā)商提供的廣告宣傳資料來了解預(yù)售房屋的地理位置、房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)劃等情況。預(yù)購人與房地產(chǎn)開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)，由于廣告宣傳的商品房還處于建造之中，房地產(chǎn)開發(fā)商無法將合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給預(yù)購人，合同雙方當(dāng)事人只能在合同中約定房屋未來交付日期的方法，使預(yù)購人獲得了房屋建成后取得所有權(quán)的期待權(quán)。

2.商品房預(yù)售是一種非即時(shí)買賣

由于商品房預(yù)售行為標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性，決定了商品房預(yù)售是一種非即時(shí)性買賣行為。在合同法理論上，依據(jù)給付時(shí)間的不同，可以將買賣分為即時(shí)買賣與非即時(shí)買賣。在合同成立時(shí)即時(shí)為給付的買賣，為即時(shí)買賣，如現(xiàn)房買賣中的一手交錢，一手交房;當(dāng)事人一方或雙方不在合同成立時(shí)即刻為給付，而在一定時(shí)間內(nèi)為給付的買賣，如約定在合同成立后的某個(gè)期限為給付的買賣，為非即時(shí)買賣。在非即時(shí)買賣中，又存在買方先付款而賣方日后再為給付的買賣和賣方先給付而買方日后再付款的買賣，我們稱前者為預(yù)售或預(yù)購，后者則為賒欠買賣。在商品房預(yù)售中，當(dāng)事人往往根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙、模型或者預(yù)售廣告來訂立商品房預(yù)售合同，在合同訂立時(shí)買方即開始付款，且在房屋交付之前要付清全部款項(xiàng)或支付絕大部分款項(xiàng)，而賣方則在將來房屋竣工后方能向買方履行交付義務(wù)，因此，它是一種由買方先付款，賣方定期給付的非即時(shí)買賣。

3.商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性

鑒于商品房預(yù)售的非即時(shí)性，預(yù)購人得到的是房屋建成后的一種期待權(quán)。真正的買賣標(biāo)的物—房屋尚處于建設(shè)階段，預(yù)購人無法獲得直觀、具體的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上只能通過開發(fā)商提供和制作的媒體廣告、售樓書、樣板房等對所意向購買的商品房做出判斷 。而商品房預(yù)售在合同訂立時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面已經(jīng)收取了買受人的購房款，另一方面在約定的交付期限到來之時(shí)，能否按照約定履行合同仍然是一個(gè)未知數(shù)。對于預(yù)購人來說，絕大多數(shù)是普通社會(huì)公眾，缺乏房地房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)和必要的法律知識(shí)，加上商品房預(yù)售是一個(gè)相當(dāng)長的過程，一般需要1年以上2年以下，在合同約定的時(shí)間到來時(shí)，存在著很大的不確定性，容易導(dǎo)致預(yù)購人面臨著將來能否按期交付、按質(zhì)交付的風(fēng)險(xiǎn)。各國的實(shí)踐證明，放任自流的“樓花”的交易能夠引起房地產(chǎn)交易市場過分投機(jī)、欺詐等違法行為的泛濫， 因此為了保護(hù)買受的合法權(quán)益，防止房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營或惡意炒作損害買受人的利益，各國對商品房預(yù)售行為做出了相應(yīng)的限制規(guī)定。在香港，法律上采用強(qiáng)制代理制度，要求買受人必須由律師代理訂立預(yù)售合同，借助于律師的經(jīng)驗(yàn)和法律知識(shí)，控制風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)廣大的買受人的利益。在我國，沒有推行律師代理制度，在實(shí)務(wù)中絕大多數(shù)的預(yù)售合同也均由預(yù)購人自己與開發(fā)商訂立。按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行嚴(yán)格的許可證制度，開發(fā)商必須具備法定的條件，如預(yù)售人已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證、建設(shè)工程許可證、建設(shè)工程施工許可證、并依法辦理預(yù)售許可證的前提下方可進(jìn)行商品房預(yù)售。在預(yù)售合同訂立之后，法律還要求當(dāng)事人辦理預(yù)售登記。此外，國家還通過出臺(tái)一系列調(diào)控期房交易的法律來規(guī)制商品房預(yù)售市場，如商品房預(yù)售的程序、預(yù)售款的用途以及預(yù)售合同等方面，所有這些措施都表現(xiàn)出較強(qiáng)的國家干預(yù)性。

4.商品房預(yù)售是法律關(guān)系較為復(fù)雜的交易行為

由于商品房交易是一種非即時(shí)交付的遠(yuǎn)期交易法律行為，加上其客體具有不可移動(dòng)的特殊性，在合同履行期間，除開發(fā)商和預(yù)購人的法律關(guān)系外，還涉及到開發(fā)商與工程承包商之間的法律關(guān)系、開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)商之間的法律關(guān)系、開發(fā)商和商品房預(yù)售代理機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系等等，有時(shí)還可能涉及到工程承包商與建筑材料供應(yīng)商之間的法律關(guān)系;如果銀行提供“按揭”，則銀行與預(yù)購人、開發(fā)商之間又形成了“樓花按揭”貸款與抵押相結(jié)合的法律關(guān)系;如果預(yù)購人將“樓花”轉(zhuǎn)讓，則預(yù)購人與買受人之間又形成了以期房為交易標(biāo)的法律關(guān)系。在商品房預(yù)售的具體運(yùn)作過程中，從預(yù)售方的土地規(guī)劃的審批、建設(shè)規(guī)劃的許可、房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)施工的許可、預(yù)售資格申請到房屋建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、交付使用、產(chǎn)權(quán)的審查、登記以及轉(zhuǎn)移等一系列環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差，均有可能導(dǎo)致商品房預(yù)售行為不能履行或者不能完全避履行。因此，相對于其他買賣行為而言，商品房預(yù)售行為所涉及的法律關(guān)系顯得更為錯(cuò)綜復(fù)雜。