房主在租賃期內(nèi)能否賣掉房子

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”， 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

租賃權(quán)雖然是債權(quán)，但為平衡當(dāng)事人利益，兼顧經(jīng)濟上保護弱者，該權(quán)利被物權(quán)化，在一定條件下可以對抗所有權(quán)的變動。因此房主在租賃期內(nèi)有權(quán)出賣房屋，買方取得房屋所有權(quán);但承租人有權(quán)基于租賃合同繼續(xù)使用，直至租賃期屆滿為止，其對于房屋的使用權(quán)不因買賣而受影響，此即法律上的“買賣不破租賃”原則。

“買賣不破租賃”原則的構(gòu)成要件如下：1、房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，新所有權(quán)人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)原狀。也就是說，須取代原所有權(quán)人而成為新的出租人。2、房屋所有權(quán)發(fā)生了變動，變動原因不僅包括買賣，也可以包括贈與、繼承等。在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的場合，租賃合同繼續(xù)存在，除非承租人有終止租賃合同的意思表示，租賃合同的內(nèi)容除主體變更外，其他內(nèi)容不變。同時《合同法》第230條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。 但是“買賣不破租賃”原則，不適用于所有承租人。最高人民法院《關(guān)于〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！贝送?，租賃期限也有一定限制?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”，因此若未約定租期，房主可在合理期限內(nèi)要求承租人搬遷。

承租人優(yōu)先購買權(quán)如何行使

房屋承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”是指房屋出租人欲出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在出租人履行通知義務(wù)后，15日內(nèi)明確表示購買，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，如果有房屋共有人優(yōu)先購買、出租人將房屋出賣給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)等3種情況，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買的權(quán)利。

如果原房主出賣房屋時，沒有在合理期限內(nèi)通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以主張原房主對給其造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但承租人不可以主張原房主與新房主簽訂的房屋買賣合同無效。