一、什么是商品房預售

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發(fā)經營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

商品房預售具有以下特征：

（一）商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或挫去效力的根據。

（二）商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預售需要符合哪些條件

預售商品房須具備以下幾個條件：

（一）已交對全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據城市規(guī)劃法的有關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)進行建設需申請用地的，必須。持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后由土地管理部門劃撥土地，進行房地產開發(fā)經營。

（三）按提供預售的商品房計算的商品房，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達到工程建設總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時確定違約責任，以更好地保障承購人的利益。

（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這一規(guī)定是商品房預售的法定憑據。否則是違約銷售。建設部1994年頒布的《城市商品房預售管理辦法》對房地產開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證明的程序作詳細規(guī)定。開發(fā)商應提交的證件（復印件）及資料包括：企業(yè)經營執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件；工程進度計劃；投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料，商品房預售方需向境外預售商品房的應提交允許向境外銷售的批準文件。

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