一、什么是商品房預(yù)售

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

商品房預(yù)售具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

（二）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售需要符合哪些條件

預(yù)售商品房須具備以下幾個(gè)條件：

（一）已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行建設(shè)需申請(qǐng)用地的，必須。持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府管理部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后由土地管理部門(mén)劃撥土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算的商品房，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時(shí)確定違約責(zé)任，以更好地保障承購(gòu)人的利益。

（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定是商品房預(yù)售的法定憑據(jù)。否則是違約銷(xiāo)售。建設(shè)部1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證明的程序作詳細(xì)規(guī)定。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交的證件（復(fù)印件）及資料包括：企業(yè)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；工程進(jìn)度計(jì)劃；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，商品房預(yù)售方需向境外預(yù)售商品房的應(yīng)提交允許向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。

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