商品房預(yù)售合同是什么，是分期付款的買賣合同嗎？

商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實(shí)踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購方根據(jù)施工進(jìn)度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買受方后，價金尚有二期以上仍待支付。在價款的支付方式和付款完畢前標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。

首先，分期付款買賣的標(biāo)的物在合同生效時就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購買方占有。

其次，分期付款買賣的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價款的履行方式，預(yù)售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次性交付存款。而且實(shí)踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購買方以貸款繳清價金或以現(xiàn)金付清剩余房款。

最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無力一次性付清標(biāo)的物價款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購買方先要支付房屋價款或至少支付部分房價，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決建房過程中的資金周轉(zhuǎn)問題，這實(shí)為買方向賣方的融資。