商品房包銷合同效力如何認(rèn)定，對(duì)合同效力有哪些影響？

1、包銷商的主體資格對(duì)合同效力的影響

關(guān)于包銷商主體資格，我國法律和行政法規(guī)尚無規(guī)定。建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》對(duì)其作出了規(guī)定，根據(jù)該《辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。”包銷商須有房地產(chǎn)中介資質(zhì)，那么未取得房地產(chǎn)中介資質(zhì)的公司或個(gè)人包銷商品房是否有效?法律和行政法規(guī)并無禁止性規(guī)定。

對(duì)此，根據(jù)合同法及司法解釋的規(guī)定，違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的行為無效?，F(xiàn)并無法律或行政法規(guī)對(duì)于包銷人或房地產(chǎn)銷售代理人的主體資格要求作出強(qiáng)制性規(guī)定，故公司和個(gè)人均可作為包銷人。并且，雖然建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了受托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照，但該規(guī)定本身屬于部門規(guī)章，并非法律或行政法規(guī)，且該規(guī)定亦非強(qiáng)制性規(guī)定。因此，在前述案例中，該置業(yè)公司雖未取得房地產(chǎn)中介資質(zhì)，但其簽署的包銷合同應(yīng)認(rèn)定為有法律效力，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

2、包銷款項(xiàng)的支付對(duì)合同效力的影響

實(shí)踐中關(guān)于包銷款項(xiàng)的支付，通常是將包銷商的付款與銷售情況脫鉤，即不論銷售情況如何，由包銷商按照約定期限向開發(fā)商支付包銷房屋的價(jià)款。包銷款的支付一般在預(yù)售許可證出來之后，但也有部分合同規(guī)定包銷款是在土地出讓合同簽訂之時(shí)(預(yù)售許可證出來之前)便開始支付。

開發(fā)商與包銷商之間在包銷期間內(nèi)為委托代理關(guān)系，包銷商實(shí)施代理行為的后果由被代理人承擔(dān)，故包銷商按照約定期限支付包銷房款的操作方式符合代理關(guān)系的規(guī)定;而包銷商在土地出讓合同簽訂之時(shí)(預(yù)售許可證出來之前)先行向開發(fā)商支付房款，是一種名為包銷實(shí)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，對(duì)此種情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件來認(rèn)定其效力。在實(shí)踐中曾有這樣的案例：該項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)，房屋的總包銷面積約10萬平米，包銷價(jià)格是每平米7000元，該項(xiàng)目在簽訂包銷合同時(shí)只有土地使用權(quán)證，未領(lǐng)取建筑工程施工許可證(也未破土動(dòng)工)，在簽訂包銷合同時(shí)雙方約定先由包銷商向開發(fā)商支付3.5億元，此種做法是名為包銷實(shí)為轉(zhuǎn)讓的行為，如果在起訴以前還未領(lǐng)出商品房預(yù)售許可證，那么根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和《合同法》第五十二條之規(guī)定，應(yīng)屬無效。

3、包銷商的預(yù)售行為對(duì)合同效力的影響

在前面所述案例中，置業(yè)公司在該住宅樓尚未取得預(yù)售許可證之前，便開始對(duì)外發(fā)售，向購房客戶收取預(yù)定款的行為，其行為是否影響包銷合同的效力?包銷行為并非純粹的買賣行為，因此不能把包銷合同的效力與商品房預(yù)售合同的效力混為一談。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！币虼耍灰谠摪N期滿之日前取得了預(yù)售許可證，該買賣條款的約定仍可認(rèn)定為有效。但無論如何，預(yù)售行為本身并不能對(duì)包銷合同的效力產(chǎn)生影響。