一、什么是商品房預(yù)約合同？

“對(duì)未來(lái)訂立一定內(nèi)容契約之約定，稱之為契約?！薄赌鞲缑穹ǖ洹芬?guī)定：人們可以用合同方式承擔(dān)于將來(lái)訂立一個(gè)合同的義務(wù)，締結(jié)合同的允諾或者其他預(yù)備協(xié)議，可以是單方的或雙方的。《秘魯民法典》規(guī)定：通過(guò)將訂立合同的協(xié)議，當(dāng)事人使自己承擔(dān)在將來(lái)訂立一個(gè)確定性合同的義務(wù)。一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括意向書、允諾書、認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、談判紀(jì)要等?！邦A(yù)約，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議”?！捌跫s有預(yù)約與本約之分，兩者異其性質(zhì)及效力，預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不得逕依預(yù)訂之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行，非不得就標(biāo)的物及價(jià)金之范圍先為擬定，作為將來(lái)訂立本約之張本，但不能因此即認(rèn)定買賣本約已成立”。

二、商品房預(yù)約合同有什么特征？

一般認(rèn)為，預(yù)約合同應(yīng)具備下列特征：“第一，預(yù)約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特征，對(duì)于預(yù)約尤其地明顯和重要。第二，預(yù)約是談判期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。第三，預(yù)約之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而談判。第四，預(yù)約必須具備書面形式。第五，有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)是有約束力的法鎖。”“一、預(yù)約亦是合同，達(dá)成合議屬應(yīng)有之義;二、當(dāng)事人須有受協(xié)議約束的意思，否則意向性協(xié)議不能發(fā)生合同的效力;三、預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有確定性?！睂?duì)預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)有哪些要求呢?一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括確定條款和不確定條款兩部分組成，確定條款應(yīng)當(dāng)是雙方已達(dá)成的具有本約效力的合同條款。不確定條款即處于未決狀態(tài)的條款，即確認(rèn)某些權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條件尚未成熟，在存在事實(shí)和法律上的障礙時(shí)，當(dāng)事人簽訂的權(quán)利義務(wù)不確定的合同條款?！邦A(yù)約為訂立本約而存在，其詳備程度總的來(lái)說(shuō)不如本約，但仍應(yīng)滿足基本的確定性要求。換言之，預(yù)約應(yīng)具備合乎法律行為的基本條件。”《法國(guó)民法典》規(guī)定：雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，買賣的預(yù)約即轉(zhuǎn)化為買賣。若此種買賣預(yù)約之標(biāo)的物為已將分塊出售的地產(chǎn)時(shí)，則對(duì)該預(yù)約的承諾及本約，以支付部分價(jià)金并占有該動(dòng)產(chǎn)而成立。訂立本約的日期，即使是事后補(bǔ)訂的，也應(yīng)是交付第一部分價(jià)金之日。

由此可見(jiàn)，一般買賣預(yù)約是對(duì)除標(biāo)的物、價(jià)金以外的其他事項(xiàng)的合意;不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)約則要求更高的確定性，不僅標(biāo)的物、價(jià)金、其他事項(xiàng)需要應(yīng)予約定，而且要求有條件的占有該不動(dòng)產(chǎn)并支付部分價(jià)金，旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不特定多數(shù)買受人的合法權(quán)益?！睹佤斆穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的協(xié)議，應(yīng)包含確定性合同的基本要素，選擇性合同應(yīng)包含確定性合同的全部要素和條件?！吨抢穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的允諾預(yù)產(chǎn)生債務(wù)，則必須滿足四項(xiàng)條件，即依書面造成，本約非法律上可宣告無(wú)效，允諾包含能確定本約訂立的時(shí)間的條件或期限，允諾已對(duì)本約進(jìn)行詳細(xì)約定而僅缺乏使本約完成的物之讓渡行為或法定形式。上述規(guī)定表明，許多國(guó)家法律對(duì)預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。