具備購房合同內(nèi)容的認(rèn)購書一樣嗎？

如果商品房認(rèn)購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，購房認(rèn)購書有什么法律效力？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。

商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對購房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認(rèn)購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。

商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘彿亢贤闹饕獌?nèi)容可以通過商品房認(rèn)購書的內(nèi)容來確定，開發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購書為依據(jù)要求對方履行商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。