案例簡(jiǎn)介：交易房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證

陳某與李某于2004年4月8日簽訂了房屋買賣合同，約定：李某將其所有的坐落在山東省日照經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)小灘村的房屋賣給陳某，房屋價(jià)格6萬(wàn)元;協(xié)議簽訂當(dāng)天，陳某先預(yù)付定金1萬(wàn)元，剩余5萬(wàn)元待辦完過(guò)戶手續(xù)交接證件時(shí)一次結(jié)清;辦理過(guò)戶手續(xù)以李某為主，陳某協(xié)助，過(guò)戶費(fèi)及跑辦費(fèi)由陳某負(fù)擔(dān);合同履行后，定金折抵房款。雙方在合同上簽名并按印，見(jiàn)證律師亦在合同上簽名。房屋買賣合同簽訂當(dāng)天，陳某即依約交付李某1萬(wàn)元，房屋已實(shí)際交付使用，現(xiàn)由陳某使用。后因房屋不斷升值,李某反悔,以合同無(wú)效為由向山東省日照經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院起訴,要求陳某返還房屋。

法院判決：交易房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證不必然導(dǎo)致合同無(wú)效

一審法院：李某賣給陳某的房屋沒(méi)有依法辦理房產(chǎn)所有權(quán)證和土地所有權(quán)證，雙方之間的房屋買賣行為違反了城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬登記證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律禁止性規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

二審法院：城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第(六)項(xiàng)的規(guī)定屬于行政管理性規(guī)范而非合同效力性規(guī)范，是法律對(duì)房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同的相對(duì)方即買受人，該項(xiàng)規(guī)定不應(yīng)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。李某未申請(qǐng)登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只是尚未產(chǎn)生物權(quán)公示的法律效果，但不影響其以原始取得方式獲得該房屋的所有權(quán)。

律師說(shuō)法：合同是否生效要綜合判定

本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是李某與陳某的房屋買賣合同是否有效的問(wèn)題，審理的重點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是李某與陳某的房屋買賣合同是否違反合同法第五十二條第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定;二是李某轉(zhuǎn)讓房屋的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分行為。本案涉案房屋系李某于1992年經(jīng)所在村委會(huì)同意按照規(guī)劃自建，屬于李某合法的私有財(cái)產(chǎn)。

盡管李某與陳某簽訂房屋買賣合同時(shí)，李某尚未就出賣房屋登記領(lǐng)取該房屋及相關(guān)土地的權(quán)屬證書(shū)，但從查明的事實(shí)看，該房屋并非不應(yīng)或者不能取得權(quán)屬證書(shū)，而是由于李某長(zhǎng)期不向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記所致。該房屋李某未申請(qǐng)登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只是尚未產(chǎn)生物權(quán)公示的法律效果，但不影響其以原始取得方式獲得該房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不影響其享有完整的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)能，李某自愿將其出賣給陳某，是對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)行使自由處分權(quán)的行為，符合法律的規(guī)定。

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