案情簡介：關(guān)于商品房預(yù)售合同格式條款的解釋

被告恒大地產(chǎn)集團重慶有限公司（以下簡稱恒大公司）主要從事精裝商品房的開發(fā)、預(yù)售活動。2009年，被告與原告何志剛簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋時，與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構(gòu)成違約。何志剛收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時用電而非城市生活用電，認為被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

法院判決：駁回原告的訴訟請求

人民法院經(jīng)審理認為，涉案房屋在交付前通過竣工驗收，且原告也認可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請求。

律師說法：預(yù)售合同條款的解釋

預(yù)售合同條款的解釋應(yīng)兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個私法的基石，而以誠實信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對稱，一方濫用交易優(yōu)勢而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實屬必要。

本案屬于預(yù)售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的原告所無法企及的，因此，在預(yù)售合同的整個締約、履約過程中，被告一直處于主動和優(yōu)勢地位，掌控更多的關(guān)鍵信息，擁有更多的話語權(quán)；相反的，原告等購房者多處于被動地位，信息基本來源于對方，沒有更多與對方討價還價的機會。其次，關(guān)于房屋交易的專業(yè)知識，作為專業(yè)團隊的被告，相對于一般購房者的原告而言，同樣具有絕對的優(yōu)勢；而對于期房，被告還擁有對未來房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對掌控，原告對此知之較少，締約多是基于對被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。再次，售房者并不會及時、準確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購房者的知情權(quán)，相反，他們通?？偸浅浞掷米约旱慕灰變?yōu)勢來實現(xiàn)自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院對有爭議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時，也應(yīng)充分顧及交易的實質(zhì)正義。

在雙方對預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時，應(yīng)作出有利于購房者的解釋。合同法和消費者權(quán)益保護法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對格式條款的理解發(fā)生分歧時，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護正常交易秩序，保障消費者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準備簽署合同時，他們才能見到正式合同文本，并沒有足夠時間逐條逐款認真、仔細地閱讀，對合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會喪失簽約機會。因此，作為格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體內(nèi)涵理解不一致，法院對此應(yīng)作出不利于被告的解釋，認定“通電”并非接入臨時用電，被告沒有按約履行義務(wù)。

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