案情簡介：一房數(shù)賣情況下買受人如何確定順位權(quán)

2013年3月份，被告吳某與原告劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定吳某將位于延慶縣某小區(qū)內(nèi)的樓房一套出售給原告劉某。在劉某履行房屋買賣協(xié)議的義務(wù)付清全部購房款后，吳某遂將房屋交付給劉某使用，與此同時(shí)為表誠意，將自己的房產(chǎn)證交給劉某保管，并承諾三個(gè)月后協(xié)助劉某辦理房屋過戶手續(xù)。2013年6月份，吳某在劉某毫不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協(xié)議，將本已經(jīng)賣給劉某的房屋再次出賣，吳某在收取了趙某15萬元購房定金后便不知所蹤。劉、趙二人無奈將吳某起訴至延慶法院，劉某要求被告吳某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助自己辦理房屋過戶手續(xù)；趙某則要求解除其與吳某之間的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬元。另外，趙某在起訴前已經(jīng)向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋采取訴前財(cái)產(chǎn)保全措施，法院受理后裁定對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封。

法院判決：劉某優(yōu)先于趙某實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，當(dāng)兩份判決書均生效以后便產(chǎn)生了一個(gè)問題：當(dāng)劉某、趙某二人的請(qǐng)求權(quán)不能同時(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)，劉某的房屋過戶請(qǐng)求權(quán)和趙某的15萬元定金返還請(qǐng)求權(quán)哪個(gè)應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)？認(rèn)為劉某的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該先于趙某的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)。法院應(yīng)在趙某的判決書生效以后依職權(quán)將趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全解除，并隨后依劉某的申請(qǐng)為其辦理房屋過戶手續(xù)，趙某的15萬元債權(quán)可另外申請(qǐng)執(zhí)行。

律師說法：關(guān)于房屋過戶請(qǐng)求權(quán)的順位

依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本原理。本案中劉某早已經(jīng)繳納了全部購房款，且在趙某申請(qǐng)對(duì)房屋查封之前就事實(shí)上占有并使用了涉案房屋，說明劉某和吳某之間的買賣合同已經(jīng)成就，而劉某的房屋過戶請(qǐng)求權(quán)實(shí)際上是一種請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，而趙某的15萬元定金返還請(qǐng)求權(quán)則為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。依照我國物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理，應(yīng)該優(yōu)先支持劉某的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。是訴前財(cái)產(chǎn)保全的性質(zhì)和有效期決定的。所謂訴前財(cái)產(chǎn)保全，也就是訴前保全，是指利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，可以在起訴前向人民法院申請(qǐng)，由人民法院采取的一種財(cái)產(chǎn)保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無法彌補(bǔ)的損失。這也就是說，當(dāng)訴訟程序順利結(jié)束且法律文書生效后，如果不會(huì)出現(xiàn)權(quán)利人遭受到無法彌補(bǔ)損失的情況，那么訴前財(cái)產(chǎn)保全的使命就完成了。我國民訴法目前還沒有訴前保全裁定有效期限的規(guī)定，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規(guī)定：“訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全裁定的效力一般應(yīng)維持到生效的法律文書執(zhí)行時(shí)止。在訴訟過程中，需要解除保全措施的，人民法院應(yīng)及時(shí)作出裁定，解除保全措施。”筆者理解立法愿意賦予訴前保全的效力亦具有延續(xù)性，但其效力應(yīng)維持到生效法律文書執(zhí)行時(shí)止，因此，本案中趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全的效力應(yīng)該止于其生效的判決書開始執(zhí)行時(shí)止，此時(shí)法院應(yīng)依職權(quán)解除趙某的訴前保全，協(xié)助劉某完成房屋過戶手續(xù)。至于趙某的15萬元債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以執(zhí)行被告吳某的其他財(cái)產(chǎn)獲得。

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