案例簡(jiǎn)介：業(yè)主起訴要求下調(diào)管理費(fèi)

深圳南山區(qū)××花園由，3棟高層住宅及8橋、連排式、低密度、帶私家花園、獨(dú)立車庫(kù)、不帶電梯(層高二層)的豪苑組成，總戶數(shù)約500戶(其中豪苑共32戶)。 1999年7月入伙，按房屋買賣合同約定，由深圳市××物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化管理，管理費(fèi)為2.3元/月8226.m2(包括豪苑)。2001年11月，經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)，小區(qū)依法成立了業(yè)主委員會(huì)。次月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與原物業(yè)管理公司續(xù)簽了為期3年的物業(yè)管理委托合同，合同約定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、范圍不變。2003年5月，小區(qū)部分豪苑業(yè)主以豪苑無電梯為由，要求小區(qū)管理處按深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)多層住宅下調(diào)管理費(fèi)，即由2.3元/月8226.m2下調(diào)到1元/月8226.m2 次月，有個(gè)別豪苑業(yè)主以此拒繳管理費(fèi)。

11月9日，小區(qū)業(yè)委會(huì)召開了有部分豪苑業(yè)主參加的業(yè)主委員會(huì)擴(kuò)大會(huì)議，就管理處提出的草案進(jìn)行研究，會(huì)議議定召開以調(diào)查問卷形式的小區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)是否調(diào)整豪苑的管理費(fèi)征詢?nèi)w業(yè)主意見進(jìn)行投票表決。調(diào)查結(jié)果，有52%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主同意豪苑仍按原、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，管理費(fèi)不做調(diào)整；有25%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主同意豪苑按2元/月8226.m2收取管理費(fèi)；有約23%的業(yè)權(quán)數(shù)業(yè)主棄權(quán)。據(jù)此，小區(qū)業(yè)委會(huì)于，2月27日的第14次會(huì)議上做出決議:小區(qū)豪苑的管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不變。要求豪苑業(yè)主盡快繳納欠繳的管理費(fèi)及滯納金。

法院判決：管理費(fèi)過高不是拒交理由

法庭審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、《協(xié)議書》是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按約履行。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的《物業(yè)管理合同》符合法律規(guī)定，亦應(yīng)依法予以保護(hù)。雖然原、被告簽訂的《協(xié)議書》期限已屆滿，但雙方在2003年5月份以前直接協(xié)議書約定的費(fèi)用履行，被告在此以前也沒有對(duì)《物業(yè)管理合同》的簽盯提出異議，視為雙方同意繼續(xù)按原合同履行權(quán)利義務(wù)，被告以管理費(fèi)收取不合理為由，而單方面拒絕繳納費(fèi)用，理由不充分，法庭不予支持。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。因此，被告對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理公司協(xié)商解決，或訴諸法律途徑解決，而不能在異議未合法解決前單方面停止繳納管理費(fèi)用。所以，被告在未通過合法途徑解決爭(zhēng)議以前，仍應(yīng)按原《協(xié)議書》和《物業(yè)管理合同》確定的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。綜上，原告請(qǐng)求被告支付物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)滯納金的請(qǐng)求，理由充分，法庭予以支持。本案受理費(fèi)也由被告負(fù)擔(dān)。

律師說法：拒繳物業(yè)管理費(fèi)的情形

1、未入住可不交

物業(yè)費(fèi)是從接房交接鑰匙之后開始計(jì)算的，如果買了房屋一直沒有交接房屋入住，這種情況根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)支出一般包括清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用等。因此，即使買了房沒住，一樣還是要繳納物業(yè)費(fèi)的。

2、安保不當(dāng)可拒交

物業(yè)管理包括了小區(qū)的安保問題，對(duì)于在小區(qū)內(nèi)對(duì)居民造成了人身和財(cái)產(chǎn)安全問題的，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。也就是說，你可以追究物業(yè)公司的責(zé)任，但是物業(yè)公司還是履行了服務(wù)合同，因此你不可以拒交物業(yè)費(fèi)。

3、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格

如果物業(yè)公司提供的相關(guān)物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)甚至申請(qǐng)更換物業(yè)管理公司，但物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格不代表物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，業(yè)主可以依法追究違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行、賠償損失，但不能以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。

4、二手房易主物業(yè)費(fèi)拖欠的情況

如果是購(gòu)買的二手房，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從房屋過戶之后開始計(jì)算的，買賣雙方應(yīng)該針對(duì)物業(yè)費(fèi)水電氣費(fèi)這些在交易的時(shí)候就協(xié)商清楚，如果沒有協(xié)商清楚，造成原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任，業(yè)主與物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)是負(fù)有連帶責(zé)任的，如果原業(yè)主不繳納的話，物業(yè)使用人就需要繳納物業(yè)費(fèi)。

5、未簽訂物業(yè)合同

沒有簽訂物業(yè)合同就沒有合同的約束，也就是說，只要業(yè)主委員會(huì)同意了物業(yè)管理協(xié)議的條款，且業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司繳費(fèi)。

拒交物業(yè)費(fèi)應(yīng)該有充足的理由作為支撐，如果只是因?yàn)閭€(gè)人與物業(yè)公司的矛盾而拒交物業(yè)費(fèi)，這種情況下物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主按時(shí)足額的繳納物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由有很多，比如車輛被盜、找不到停車位等等，但只要物業(yè)履行了相應(yīng)的義務(wù)，業(yè)主以此為由拒繳物業(yè)費(fèi)是缺乏合法依據(jù)的。

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