北京共有產(chǎn)權(quán)房未雨綢繆

廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒有過，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征集意見。

《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主，尤其是通過“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。

這個(gè)新穎的“共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡單說就是購房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購房人手上，甚至允許出租。5年之后，購房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

共有產(chǎn)權(quán)房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場上有的觀點(diǎn)認(rèn)為大量入市的共有產(chǎn)權(quán)房必將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生沖擊；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，完整產(chǎn)權(quán)的商品房反而會(huì)因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場，更談不上對(duì)房價(jià)產(chǎn)生直接影響。個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙?duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來解決“夾心層”的購房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過渡部分。

在各地的探索中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系？比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購置型保障房的主體形式。在一些學(xué)者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來將可以回購政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的?！?/p>

相關(guān)鏈接：共有產(chǎn)權(quán)如何出售個(gè)人部分

共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的最大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準(zhǔn)確的法律定位，也讓過去經(jīng)適房退出與市場接軌的問題變得簡單明了。

共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，購房人的出資與房價(jià)總額的差價(jià)為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時(shí)，只要購買政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實(shí)施5年內(nèi)原價(jià)購買，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評(píng)估價(jià)購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。

購買共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過戶時(shí)，比單一產(chǎn)權(quán)人過戶要復(fù)雜，需要每個(gè)共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。

在房地產(chǎn)交易所辦理過戶手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀雠浜腺I房人辦理過戶手續(xù)。如果因特殊原因不能到場現(xiàn)場，需提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，授權(quán)他人代為辦理。需要的手續(xù)主要有：1、買賣雙方持買賣協(xié)議、雙方《身份證》、戶口本、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并申報(bào)交易價(jià)格;2、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)需要(實(shí)際上是必須，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易管理部門一般和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是一伙的)，要求對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估;3、由買方到財(cái)政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報(bào)繳納營業(yè)稅、個(gè)人所得稅(根據(jù)情況有優(yōu)惠政策)，任任何買賣雙方(也可以在合同或協(xié)議中約定一方)到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費(fèi)、工本費(fèi);4、等待領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》5、買方持新的《房屋所有權(quán)證》和原來的《土地使用權(quán)證》到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費(fèi)，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》

共有產(chǎn)權(quán)房屋，可以出售個(gè)人部分嗎?共有產(chǎn)權(quán)房屋出售的話必須要得到全部產(chǎn)權(quán)人的同意，只有部分人同意是不能出售房屋的。如果想要在共有產(chǎn)權(quán)房屋出售中得到更多的利益，可以咨詢法邦網(wǎng)相關(guān)房產(chǎn)律師。