“共有產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)世！

“共有產(chǎn)權(quán)”，通俗的來(lái)講，就是如果把買(mǎi)房子看成是要成立一家創(chuàng)業(yè)公司，政府（代持機(jī)構(gòu)）出資占股50%（具體占股比例需要協(xié)商和進(jìn)一步明確），民營(yíng)資本（購(gòu)房者）出資占股50%，但公司的管理和運(yùn)營(yíng)權(quán)則由民營(yíng)資本（購(gòu)房者）支配。

具體來(lái)說(shuō)，如果這個(gè)房子的總價(jià)是500萬(wàn)，那么按照各占50%的份額算，有資格購(gòu)買(mǎi)“共有產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)房者，只需要花250萬(wàn)就能擁有這個(gè)房子的全部使用權(quán)（政府將自己的使用權(quán)讓渡給購(gòu)房者），如果購(gòu)房者貸款200萬(wàn)的話(huà)，也就是說(shuō)，只需要首付50萬(wàn)，就能獲得500萬(wàn)的“共有產(chǎn)權(quán)”住房。

“共有產(chǎn)權(quán)房”是允許出租的，但獲得的租金是按照原始“份額”來(lái)分配，不過(guò)我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)租賃市場(chǎng)不太好管理，具體落實(shí)存在難度，因?yàn)槭褂脵?quán)掌握在購(gòu)房者手里，后期到底是自住還是出租，監(jiān)督難度較大。

還是拿剛才那個(gè)例子來(lái)說(shuō)，假設(shè)購(gòu)房者2017年以250萬(wàn)獲得了一套占50%份額的“共有產(chǎn)權(quán)”住房，五年后這個(gè)房子價(jià)格漲到了600萬(wàn)，那么購(gòu)房者持有的份額，就價(jià)值300萬(wàn)，比原來(lái)升值了50萬(wàn)，如果按照300萬(wàn)賣(mài)給其他“共有產(chǎn)權(quán)”資格購(gòu)房者，或者回購(gòu)給代持機(jī)構(gòu)，增值的50萬(wàn)（稅前），依然屬于購(gòu)房者所有。這跟賣(mài)掉某個(gè)公司股份獲得的收益類(lèi)似。反之亦然，如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者在選擇拋售自己份額的時(shí)候，就會(huì)虧損。

從中可以明顯的看出，“共有產(chǎn)權(quán)”直接降低了首次購(gòu)房者要付出的成本，但并沒(méi)有從價(jià)格的角度對(duì)房子做出“限價(jià)”，實(shí)際上這就是所謂的“市場(chǎng)化”調(diào)控方法。這個(gè)方法可能比“限價(jià)房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等“自住房”要更符合市場(chǎng)自身運(yùn)行模式。

從具體對(duì)購(gòu)房者的影響來(lái)看，假設(shè)某“共有產(chǎn)權(quán)房”實(shí)際推出后規(guī)定購(gòu)房者所占份額為50%，代持機(jī)構(gòu)占50%，那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)后相當(dāng)于擁有一套穩(wěn)定的住房，但其所花的錢(qián)卻一下子少了50%。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的目的是非常明確的，滿(mǎn)足自住性需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)（注意這個(gè)）。但由于購(gòu)買(mǎi)“共有產(chǎn)權(quán)”的條件非?？量蹋瑥哪挲g（30歲之后），到具體家庭住房背景（家庭名下沒(méi)有住宅、沒(méi)有賣(mài)過(guò)房、沒(méi)有拆遷安置等協(xié)議、離婚后至少要三年等等），以及出售條件（五年）等都做出了明確的限制，“共有產(chǎn)權(quán)”畢竟難以滿(mǎn)足更多換房或有投資需求階層的家庭。真正的作用可能是，要把投資需求從最基本的保障性需求市場(chǎng)排擠出去。

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共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的最大區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓?zhuān)瑢⒊鲎屚恋嘏c劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房將傳統(tǒng)劃撥土地經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)量化為明確的產(chǎn)權(quán)比例，從根本上解決了界限不明確等諸多問(wèn)題，讓保障性住房的產(chǎn)權(quán)有了準(zhǔn)確的法律定位，也讓過(guò)去經(jīng)適房退出與市場(chǎng)接軌的問(wèn)題變得簡(jiǎn)單明了。

共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)房人的出資與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)為政府出資，并按出資比例形成共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房上市或退出時(shí)，只要購(gòu)買(mǎi)政府的產(chǎn)權(quán)部分或按比例與政府分成即可，并實(shí)施5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，5至8年加同期貸款利息，8年后則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買(mǎi)或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益。

購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房屋辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，比單一產(chǎn)權(quán)人過(guò)戶(hù)要復(fù)雜，需要每個(gè)共有權(quán)人都簽署與售房有關(guān)的所有文件，如果買(mǎi)房人辦理貸款，還需所有共有權(quán)人在銀行工作人員面前簽署售房文件。

在房地產(chǎn)交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)配合買(mǎi)房人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果因特殊原因不能到場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，需提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)他人代為辦理。需要的手續(xù)主要有：1、買(mǎi)賣(mài)雙方持買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、雙方《身份證》、戶(hù)口本、原《房屋所有權(quán)證》到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并申報(bào)交易價(jià)格;2、房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)需要(實(shí)際上是必須，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)一般和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是一伙的)，要求對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估;3、由買(mǎi)方到財(cái)政部門(mén)繳納契稅，賣(mài)方到地方稅務(wù)局申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅(根據(jù)情況有優(yōu)惠政策)，任任何買(mǎi)賣(mài)雙方(也可以在合同或協(xié)議中約定一方)到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)繳納交易費(fèi)、工本費(fèi);4、等待領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》5、買(mǎi)方持新的《房屋所有權(quán)證》和原來(lái)的《土地使用權(quán)證》到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費(fèi)，領(lǐng)取新的《土地使用權(quán)證》

共有產(chǎn)權(quán)房屋，可以出售個(gè)人部分嗎?共有產(chǎn)權(quán)房屋出售的話(huà)必須要得到全部產(chǎn)權(quán)人的同意，只有部分人同意是不能出售房屋的。如果想要在共有產(chǎn)權(quán)房屋出售中得到更多的利益，可以咨詢(xún)法邦網(wǎng)相關(guān)房產(chǎn)律師。