案例簡介：開發(fā)商交房晚法院為啥判不賠

沈先生從沈陽一家房地產(chǎn)開發(fā)公司手中購買了一套60多平方米的住房。雙方在買賣合同中明確寫道：開發(fā)商將于2012年10月30日前交房，如果逾期交房，開發(fā)商需要按日賠償已交款的萬分之三。如果退房的話，開發(fā)商需要按已交款的10%賠償。

事后，沈先生將47萬余元房款全部交給了開發(fā)商。沈先生直到2013年11月1日才辦理入住手續(xù)。沈先生說，這期間，自己曾多次到售樓處，開發(fā)商一直沒有給其辦理入住手續(xù)。因為晚交房一年，自己沒有房子可住，不得不在外面租房居住，租房就花費(fèi)了12000元。按照合同約定，開發(fā)商已經(jīng)違約，開發(fā)商需要承擔(dān)賠償責(zé)任。2014年3月27日，沈先生將開發(fā)商起訴到沈河區(qū)人民法院，要求開發(fā)商按合同約定，賠償違約金5萬余元和租房費(fèi)用12000元。開發(fā)商解釋稱，延期交房是經(jīng)過沈先生同意的。當(dāng)時因為考慮到已經(jīng)進(jìn)入冬季，業(yè)主即使入住了，也無法進(jìn)行裝修。雙方簽訂一份延長入住時間的書面材料，約定在2013年5月1日辦理入住手續(xù)，同時給沈先生免除一年采暖費(fèi)1591元及兩年物業(yè)費(fèi)2264元。

法院判決：合同經(jīng)同意變更可以不賠償

經(jīng)審理查明，沈先生確實曾簽字同意延期于2013年5月1日正式辦理入住手續(xù)。沈河區(qū)人民法院認(rèn)為，買賣合同是雙方當(dāng)事人真實意思的表達(dá)，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)依據(jù)合同約定履行相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。在合同履行過程中，雙方曾就商品房交付時間協(xié)商一致，并以形成書面字條、簽字確認(rèn)的方式對協(xié)商結(jié)果加以固定，根據(jù)字條內(nèi)容，可以認(rèn)定商品房的交付時間變更為2013年5月1日。

沈先生應(yīng)于當(dāng)日或之后向開發(fā)商主張要求交付房屋、辦理入住手續(xù)。而根據(jù)庭審情況中沈先生陳述，其在2013年5月1日或之后，多次去售樓處及現(xiàn)場勘察，開發(fā)商不給辦理任何入住相關(guān)手續(xù)，但其并未提供證據(jù)證明，而且開發(fā)商也予以否認(rèn)，并提供了給其他業(yè)主開具入住手續(xù)的相關(guān)證據(jù)。因此，沈先生提供的證據(jù)不足以證明延遲交房的責(zé)任在于開發(fā)商，因此要求開發(fā)商給付逾期交房違約金的訴求缺乏依據(jù)。近日，法院依法駁回了沈先生的訴訟請求。

律師說法：延期交房如何維權(quán)

延期交房違約金依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)一般是合同?，F(xiàn)實生活中，房屋買賣合同對于開發(fā)商的約束力并沒有那么大。主要原因是購房合同是開發(fā)商提供的，對于延期交房等可能產(chǎn)生糾紛的一些情況，開發(fā)商早就想到了應(yīng)對的措施，規(guī)避其中帶來的一些風(fēng)險。而約定的違約金低于購房者實際損失的時候，購房者很難舉證自己的實際損失有哪些。在訴訟過程中，部分法院會根據(jù)合同約定的條款來判決，購房者就容易吃啞巴虧。而一般的購房合同中都有十幾頁，有的開發(fā)商會在合同中增加附件，有的開發(fā)商會在合同中預(yù)留一部分的空白，購房者在簽訂購房合同時也要注意這點(diǎn)，避免開發(fā)商延期交房而購房者的損失得不到賠償?shù)那闆r出現(xiàn)。

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