案例簡介：開發(fā)商未能如期辦理房產(chǎn)證，房主維權(quán)

王先生于2004年5月在上海市郊購買了一套多層住宅，并與上海某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預售合同。合同約定，房產(chǎn)公司向王先生出售位于本市郊區(qū)某花園302號房屋，房屋總價款為162萬余元；合同還約定，房產(chǎn)公司應于2005年1月前交付房屋，承諾在2005年6月20日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證即大產(chǎn)證，如到時不能取得產(chǎn)權(quán)證，王先生有權(quán)單方面解除合同。合同又約定，房產(chǎn)公司如未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付原告，應當向王先生支付已付房款的日萬分之三標準的違約金，自合同約定的最后交付期限之第二天起算到實際交付之日止。

合同簽訂后，王先生按約支付了全部房款，但房產(chǎn)公司一直未能按期辦出《住宅交付使用許可證》和房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，因此王先生遲遲拿不到房屋。直到2007年5月，房產(chǎn)公司在沒有辦理出房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，將房屋交給了王先生。由于交房時間拖了二年多，并且沒有如期辦出房屋產(chǎn)權(quán)證，故王先生在今年6月向法院提起訴訟，要求按每天486元的標準，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房條件之日止的違約金36萬余元。房地產(chǎn)公司認為，由于所爭房屋橫跨兩塊不同地塊，因房地產(chǎn)有關(guān)管理部門原因，致使系爭房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證。買賣合同的目的已不能實現(xiàn)，目前也無法辦出房屋小產(chǎn)證，預售合同實際也就無法履行，應予解除，被告愿意賠償原告解除合同后的相應損失。

法院判決：開發(fā)商賠償違約金和相應損失

法院認為，原、被告雙方簽訂的商品房預售合同，系雙方當事人的真實意思表示，具有法律約束力。雙方當事人在合同中約定被告應當在2005年1月前將符合交付條件的房屋交付原告，嗣后被告雖然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用許可證，也未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)及取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，故被告交付的房屋不符合交房條件，被告已經(jīng)構(gòu)成違約，應當承擔合同約定的違約責任。被告提供的目前無法辦出大產(chǎn)證的證明，這并不能成為免除其向原告承擔違約責任的理由，其仍應按合同的約定向被告承擔逾期交房違約金?，F(xiàn)原告要求其承擔2005年2月后逾期交房違約金的訴請，于法有據(jù)，應予支持。因此，法院作出上述判決。

律師說法：開發(fā)商延期交房如何維權(quán)

一、集體與開發(fā)商協(xié)商。開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)務人員與業(yè)主協(xié)商，拖延時間或找各種理由開脫，或作出各種承諾，以平息業(yè)主的怒氣。但可能經(jīng)過數(shù)次協(xié)商，開發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費補償。二、向房屋建設管理機關(guān)反映，請求處罰開發(fā)商。房屋建設管理機關(guān)只有行政權(quán)，沒有民事審判權(quán)，只能處罰開發(fā)商，而無權(quán)要求開發(fā)商足額、及時賠償業(yè)主。所以，對于業(yè)主的反映，房屋建設管理機關(guān)只能調(diào)解。房屋建設管理機關(guān)會在調(diào)解數(shù)次無果后，建議業(yè)主采取法律手段。三、向法院起訴。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。起訴的請求及證據(jù)材料。

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