山西太原親海國(guó)際小區(qū)

業(yè)主們收到的短信是由親海國(guó)際法務(wù)部發(fā)出的，短信顯示：您所購(gòu)房屋已具備交房條件，請(qǐng)于2017年7月20日前辦理交房手續(xù)，如逾期不辦理，物業(yè)費(fèi)將收取滯納金。既然商品房已經(jīng)具備交房條件，那么業(yè)主們?yōu)槭裁床辉敢馐辗磕?

根據(jù)業(yè)主的反映，親海國(guó)際小區(qū)在銷(xiāo)售時(shí)，對(duì)客戶承諾的是水電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照民用執(zhí)行?？墒牵鹊秸娴囊辗繒r(shí)，水電標(biāo)準(zhǔn)卻變成了商業(yè)水電標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)業(yè)主們也發(fā)現(xiàn)屋子里沒(méi)有天然氣管道。

且親海國(guó)際小區(qū)的精裝房，業(yè)主還未入住，裝修質(zhì)量就引起了業(yè)主的質(zhì)疑。地板踩上去就像踩在棉花上一樣，還有不少樓層下雨時(shí)存在大面積漏水的情況。但是業(yè)主們說(shuō)，這些都不是最嚴(yán)重的問(wèn)題，那么最嚴(yán)重問(wèn)題又是什么呢?

根據(jù)業(yè)主與親海國(guó)際售樓部簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，依據(jù)國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用。目前親海國(guó)際已延期交房。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有支付違約金，房屋也不具備交房條件。業(yè)主經(jīng)過(guò)詢問(wèn)，得知開(kāi)發(fā)商并不能向他們提供“兩書(shū)一表”，即《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》。如果開(kāi)發(fā)商提供不了兩書(shū)一表，也就意味著將來(lái)業(yè)主很可能拿不上房產(chǎn)證。

業(yè)主新買(mǎi)的商品房，為什么存在著這么多的問(wèn)題。業(yè)主也和開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了多次的協(xié)商。那么開(kāi)發(fā)商又是什么態(tài)度?開(kāi)發(fā)商表示關(guān)于兩書(shū)一表，在業(yè)主手冊(cè)里有都有?？梢呀?jīng)收房的業(yè)主拿到的業(yè)主手冊(cè)里面有著的是兩書(shū)一表情況說(shuō)明，并不是相關(guān)部門(mén)出具的正規(guī)的《竣工驗(yàn)收備案表》。

關(guān)于水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商只是說(shuō)現(xiàn)在正在斡旋，業(yè)主說(shuō)到這與買(mǎi)房時(shí)的承諾不一時(shí)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示業(yè)主只能去找售樓部。目前，山西省地方政府并未對(duì)于商住兩用房水電收費(fèi)，作出明確規(guī)定。但是按照我國(guó)法律規(guī)定，商住兩用房應(yīng)該按照商業(yè)用水用電收取。面對(duì)當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商給出的按民用水電收費(fèi)的空頭支票，業(yè)主們覺(jué)得很后悔。雖然目前問(wèn)題眾多，業(yè)主們的心情也很著急。

開(kāi)發(fā)商延期交房如何維權(quán)

如何維權(quán)？可分四個(gè)步驟進(jìn)行投訴

1、審查相關(guān)證明材料

交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)踐中，有部分開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。

因此，購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開(kāi)通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

2、不可抗力非全免責(zé)

“如延期交房非開(kāi)發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任?！蔽毫谅蓭熣f(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開(kāi)發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

但非開(kāi)發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開(kāi)發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料

律師提醒購(gòu)房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購(gòu)房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過(guò)約定的違約金的情況下，也可以要求開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、注意訴訟時(shí)效

鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。