案情簡介：中介遭遇跳單后能否索要中介傭金

李某與某房地產(chǎn)中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間協(xié)議及看房確認(rèn)單》，約定：房地產(chǎn)中介公司為李某提供的房源，如李某看好并成交，應(yīng)支付實(shí)際成交價(jià)格的1%作為中介傭金費(fèi)用；從看房之日起六個(gè)月內(nèi)，李某自己或通過第三方（未通過乙方）與房主達(dá)成交易，一經(jīng)查實(shí)視為本次交易成功，甲方構(gòu)成違約并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。之后，某房地產(chǎn)中介公司員工便帶李某先后看了六處房屋，且李某表示對上述房屋中的一棟樓房很中意。隨后，某房地產(chǎn)中介公司組織房主與李某見面進(jìn)行協(xié)商。但經(jīng)過多次磋商和溝通，但都因價(jià)格問題而未達(dá)成一致意見。之后，李某未通過房地產(chǎn)中介公司，再次找到了該房主進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成了交易價(jià)格為120萬元房屋買賣意向，且辦理了交易手續(xù)。某房地產(chǎn)中介公司得知此事后，便向李某索要中介費(fèi)用，但被對方拒絕。

法院判決：應(yīng)當(dāng)支付傭金

經(jīng)法院審理認(rèn)為，房地產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行了帶領(lǐng)李某看房的義務(wù)，并為李某與他人簽訂房屋買賣契約提供機(jī)會，李某與涉案房屋的原房主簽訂了房屋買賣合同，并已經(jīng)成交，應(yīng)支付傭金。

律師說法：居間合同的法律效力

居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。居間合同屬于合同的一種，其權(quán)利義務(wù)的行使要受合同的相對性約束。本案中，李某與某房地產(chǎn)中介公司簽訂的《房屋買賣居間協(xié)議及看房確認(rèn)單》符合合同法規(guī)定的居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認(rèn)定為居間合同，合法有效，對合同雙方均有約束力。

本案中，李某繞過房地產(chǎn)中介公司，直接與涉案房屋的原房主達(dá)成買賣房屋協(xié)議的行為俗稱“跳單”行為?！疤鴨巍毙袨榈臉?gòu)成一般需具備以下要件：（1）中介公司的委托權(quán)限是獨(dú)家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或者成交機(jī)會，并且積極履行媒介服務(wù)；（3）委托人是否利用該信息、機(jī)會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，李某僅與某房地產(chǎn)中介公司簽訂了居間合同，屬于獨(dú)家代理；某房地產(chǎn)中介公司也積極履行了提供房源或成交機(jī)會的義務(wù)，李某卻利用該消息與原房主私下達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，存在逃避支付傭金的惡意。

《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬?！钡侨绻斡晌腥丝捶亢蟆疤边^中介公司，逃避支付傭金的約定義務(wù)，則對居間人顯屬不公平。根據(jù)《合同法》第四十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。”如果委托人為了不交或少交傭金而不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。

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