案例簡介：房價(jià)飛漲賣方毀約

2007年8月17日，陳先生向李女士支付2萬元定金后，與李女士簽了一份“收款憑證”，載明李女士的一套房屋售價(jià)為106萬元。9月11日，陳先生與李女士簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定上述房屋價(jià)款為70萬元，2007年10月30日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。同日，陳先生支付給李女士購房首付款26萬元及維修基金2000元。之后不久，李女士看到房價(jià)上漲，房屋升值不少，提出不愿繼續(xù)履行合同，并于2007年9月28日和10月10日向中介公司業(yè)務(wù)員的賬戶內(nèi)匯款26.2萬元，業(yè)務(wù)員隨后返還給了陳先生。為此，陳先生書面要求李女士繼續(xù)履行合同遭拒后，向法院提起訴訟，要求李女士繼續(xù)履行合同。

法院判決：賣方需賠償升值差價(jià)

法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《付款憑證》和房地產(chǎn)買賣合同，李女士明確將房屋以人民幣106萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給陳先生，并約定了辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的期限。現(xiàn)因房價(jià)上漲，李女士反悔并拒絕履行買賣合同，顯屬違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告經(jīng)法院釋明，不再堅(jiān)持履行合同，故法院可以判決解除買賣合同。

法院另認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)市場的不確定因素，李女士違約行為導(dǎo)致陳先生要用高于雙方約定的價(jià)格購買同類型房屋，法院據(jù)此認(rèn)定陳先生確實(shí)存在經(jīng)濟(jì)損失，李女士應(yīng)根據(jù)增值評估的結(jié)論向陳先生賠償損失。

律師說法：房價(jià)飛漲賣方毀約如何維權(quán)

售房協(xié)議一般會(huì)約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價(jià)格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時(shí)，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時(shí)，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同(交房)之間擇一維權(quán)。

如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《物權(quán)法》對善意第三人(最終買家)的交易保護(hù)，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《物權(quán)法》保護(hù)了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。從實(shí)際案例看，在房價(jià)上漲快時(shí)，買家訴請賠償實(shí)際損失居多，也更有利，理由是實(shí)際損失一般會(huì)高于定金或合同違約金(中介三方協(xié)議一般約定違約金僅為10%、15%、20%)。之所以支持賠償“實(shí)際損失”，法律依據(jù)是買家已經(jīng)錯(cuò)失了“購房機(jī)遇”，付出了“締約機(jī)會(huì)成本”，或者說買家已經(jīng)產(chǎn)生了“預(yù)期利益損失”。

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