案例簡介：妻賣房屋夫反對(duì)，中介索賠訴違約

原告公司是從事房屋經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢的有限責(zé)任公司，被告夏某是成都市武侯區(qū)盛隆街一所房屋的所有權(quán)人，被告周某是夏某的妻子。2007年6月，周某與原告公司簽訂房屋出售確認(rèn)書，將涉案房屋委托原告公司出售給購房者馬某，房屋價(jià)款79萬元，交房日期為2007年9月30日前。確認(rèn)書中，雙方約定委托人不得否定房屋出售和房屋出售價(jià)格，否則應(yīng)視為違約，賠償受托人房屋出售價(jià)格的3％作為賠償金。簽約后，周某收取了購房者馬某的2萬元定金。事后，因夏某拒絕出售房屋，原告公司起訴到法院，請(qǐng)求判令兩被告支付2.37萬元違約金。案件審理中，夏某辯稱其未在房屋確認(rèn)書上簽字，也未授權(quán)周某賣房，因此請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院判決：不支持中介請(qǐng)求

法院審理認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋出售確認(rèn)書屬委托代理合同，約定事項(xiàng)為被告周某委托原告公司代理出售周某、夏某共同所有的房屋，而夏某并未在房屋出售確認(rèn)書上簽字，原告公司也沒有證據(jù)證明夏某已書面同意出售房屋，故該房屋出售確認(rèn)書因法律規(guī)定的要件缺失而無效。因此，原告公司要求兩被告支付因違反房屋出售確認(rèn)書而產(chǎn)生的2.37萬元違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不應(yīng)予以支持。

律師說法：共有房屋如何出售

如果房屋共有人的其中一方瞞著其他共有人將房屋賣給了第三人，其他共有人發(fā)現(xiàn)后，主張收回房屋，那么該筆交易交易將被認(rèn)定為無效。另一種情況就是，房屋共有人中的一方在其他共有人不知情的情況下，將房屋委托給中介進(jìn)行房產(chǎn)交易，其他共有人發(fā)現(xiàn)后，主張?jiān)摼娱g合同無效，那么房屋交易也將被視為無效。

根據(jù)法律規(guī)定，若出售者是出于善意才將房屋出售，并且第三人也已近通過登記取得了房屋的權(quán)，那么該交易就會(huì)被視為有效。其中，出售者是否為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)具體為，出售者并不清楚該房產(chǎn)是共有房產(chǎn)，也不清楚共有房產(chǎn)在未經(jīng)共有人同意而出售會(huì)被認(rèn)定為無效的事實(shí)，與此同時(shí)，出售者是以市場價(jià)將房屋出售，并沒有出現(xiàn)惡意加價(jià)等行為，滿足了這些條件，出售者將會(huì)被視為善意的。共有房屋若要合法出售，直接的辦法就是在取得共有人的同意后再出售，并且要拿到同意書等證明。此外，還有一種方法是通過過戶的方式將房產(chǎn)登記在其中一人的名下，然后再進(jìn)行售賣，售賣房屋所獲取的利益可以按照一定比例劃分給人或者均分。

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