案情簡(jiǎn)介：父母處分未成年子女名下的房產(chǎn)是否有效

1996年，本案原告左某的父親向銀行貸款21000元，借用本案被告姚某的母親崔某（已故）的存折作抵押，但到期后左父未能償還貸款，銀行將崔某的存折抵償了貸款本息。左父與崔某分別于1996年8月22日、1997年月2月26日、2000年3月18日、2000年7月3日先后四次簽訂了還款協(xié)議書(shū)，并對(duì)前兩次的協(xié)議進(jìn)行了公證。雙方約定左父以登記在原告左某名下的房子（即本案訴爭(zhēng)房屋）作抵押，到期不還欠款以房抵債，并允許崔某無(wú)償居住該房屋。但直到雙方約定的最后一次還款期限即2003年12月30日，原告左某的父母未能向崔某償還欠款。在雙方第一次簽訂還款協(xié)議書(shū)后即1996年，原告左某的母親就將該房子的所有權(quán)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)交付崔某。從1996年起至今，崔某的女兒即本案被告姚某全家一直居住于該房屋。2011年8月1日左某夫婦以父親和姚某為被告提起訴訟，以監(jiān)護(hù)人除為未成年子女的利益外不得處分未成年子女的財(cái)產(chǎn)為由，要求法院判令父親以房抵債的行為無(wú)效，并要求姚某返還房屋。

法院判決：駁回原告請(qǐng)求

人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因左父欠被告姚某的母親崔某之款，雙方先后四次簽訂還款計(jì)劃，其中2000年3月18日簽訂的借款處理終結(jié)協(xié)議由崔某與左父、左母三人簽名，原告左某的父母均同意以登記在其子左某名下房屋頂賬，此時(shí)原告左某已滿18周歲，在隨后雙方所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，左某的哥哥也作為旁證簽字，補(bǔ)充協(xié)議又將還款日期延長(zhǎng)到2003年12月30日，在此四年當(dāng)中左某未對(duì)其父母的行為提出任何異議，且崔某向左某的父母支付了一定的對(duì)價(jià)后取得本案中訴爭(zhēng)的房屋。崔某將其取得的房屋交由其女兒被告姚某進(jìn)行居住，且至今已居住15年之久，姚某取得并居住本案訴爭(zhēng)房屋是具有法律和事實(shí)依據(jù)的，其行為合法，應(yīng)受到法律的保護(hù)。二原告訴稱被告姚某存在侵權(quán)行為，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，另一原告左某的妻子也未能提供證據(jù)證明該訴爭(zhēng)房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，故依法判決駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：父母處分未成年子女名下的房產(chǎn)是否屬于無(wú)權(quán)處分

目前，現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)存在這樣一些現(xiàn)象，有許多父母以未成年子女名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并以未成年子女名字辦理房產(chǎn)權(quán)證，在子女尚未成年時(shí)，有的父母為了經(jīng)營(yíng)資本需要貸款，便動(dòng)用未成年人的房屋進(jìn)行抵押，有的父母因各種原因而負(fù)債累累需要償債，有的父母因家境破落，為重整家業(yè)的需要出賣(mài)未成年人的房產(chǎn)等。依照我國(guó)《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定，一旦產(chǎn)權(quán)證辦在未成年人名下，該未成年人即為該房產(chǎn)的當(dāng)然所有者。那么作為父母（監(jiān)護(hù)人）能否處分未成年子女財(cái)產(chǎn)的行為呢？對(duì)此《民法通則》第18條第一款規(guī)定得非常清楚，即“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”從上述條款的規(guī)定看，監(jiān)護(hù)人處分未成年子女的財(cái)產(chǎn)，并非一概無(wú)效。有效的前提是為了未成年子女的利益，如父母出于未成年子女健康成長(zhǎng)或受教育等必要，如子女上學(xué)、治病需要大筆費(fèi)用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費(fèi)用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等。對(duì)由父母出資購(gòu)買(mǎi)，登記在子女名下的不動(dòng)產(chǎn)，在父母做監(jiān)護(hù)人的情況下，處分子女的財(cái)產(chǎn)，審查時(shí)可以從寬。

在本案中，原告的父親做生意失敗，陷入與第三人的訴訟，向崔某借款是為了挽救包括原告在內(nèi)的整個(gè)家庭的命運(yùn)，原告當(dāng)時(shí)年僅14歲，尚無(wú)獨(dú)立生活的能力，借款行為本就是為了原告的利益而為，原告本人也是受益者。從交易價(jià)格上講也沒(méi)有損害原告一方的任何利益。即使本案屬于監(jiān)護(hù)人未為被監(jiān)護(hù)人利益處分財(cái)產(chǎn)的情形，最終也應(yīng)當(dāng)由監(jiān)護(hù)人來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任，而不應(yīng)當(dāng)由善意第三人來(lái)承擔(dān)。所以，本案姚某對(duì)訴爭(zhēng)房屋屬合法占有。另外，本案也屬于表見(jiàn)代理行為。被告左父的處分行為是有效的。對(duì)于無(wú)權(quán)處分人所做出的處分他人財(cái)產(chǎn)的行為造成權(quán)利人財(cái)產(chǎn)受到損失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向無(wú)權(quán)處分人主張賠償損失，而不應(yīng)由善意第三人承擔(dān)相關(guān)的民事責(zé)任。

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