房地產(chǎn)開發(fā)模式或現(xiàn)巨變

上海于20多天前出讓的兩宗租賃地塊出讓結果日前出爐。公告顯示，這兩宗地塊均零溢價成交，最終成交折合樓面價都不到6000元/m2，不及相近地段樓面價的20%，競得企業(yè)均為國企，兩宗地塊至少要提供1897套租賃房源。

而在同一日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。對于房地產(chǎn)行業(yè)，會議提出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制”。

值得注意的是，這一次房地產(chǎn)政策的表述和去年年底中央經(jīng)濟工作會議以來的表述有很大的不同，過去的表述都是強調(diào)“去庫存”，將“去庫存”作為房地產(chǎn)政策的出發(fā)點，而這次政治局會議，重點在于“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。上海土地市場的新變化，加上房地產(chǎn)政策表述的新變化，對樓市的未來走向有什么深刻含義?

我國正嘗試轉(zhuǎn)向房屋租賃時代，房地產(chǎn)開發(fā)模式將要發(fā)生重大轉(zhuǎn)變:一部分是開發(fā)商建設的真正的商品房，這部分地價高、房價高;另一部分是政府建設或者政府控股的國有企業(yè)建設的大量租賃房，這部分土地出讓價低，租金低。

這種模式，和新加坡的房地產(chǎn)開發(fā)模式相似。而這次政治局會議關于房地產(chǎn)政策的描述變化，也顯示出對房地產(chǎn)調(diào)控政策側重點悄然調(diào)整?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場”意味著防風險。業(yè)內(nèi)人士認為，將金融風險提高至最高警惕級別的周期下，市場整體進入下行調(diào)整周期屬于大概率事件。要建立長效機制，新加坡模式值得學習，如果市場能提供大量70年的長期租賃房，那么就能化解目前高房價帶來的問題。

什么是房地產(chǎn)去庫存

房地產(chǎn)去庫存是供給側改革措施中的重要部分，從常用的庫存概念考慮，房地產(chǎn)庫存有狹義和廣義之分。（1）狹義房地產(chǎn)庫存。統(tǒng)計口徑為現(xiàn)房庫存，是指已竣工的待售現(xiàn)房，現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中“商品房待售面積”的概念，不包括已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋。（2）廣義房地產(chǎn)庫存。統(tǒng)計口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

我國商業(yè)銀行的貸款結構中，房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)主要地位。地方政府通過各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產(chǎn)的產(chǎn)權價值。樓市長期高庫存狀態(tài)，作為抵押物的土地等實物資產(chǎn)的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現(xiàn)支付鏈的斷裂，從而引發(fā)金融危機。