案情簡(jiǎn)介：因商品房未取得預(yù)售許可證預(yù)約合同是否有效

原告耀鵬公司系鳳翔苑樓盤的開(kāi)發(fā)商。2010年12月10日，耀鵬公司作為甲方與被告肖某作為乙方簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。該協(xié)議約定：一、乙方在此向甲方認(rèn)購(gòu)以下商品房：1.商品房的地點(diǎn)及名稱：黔江黨校側(cè)邊“鳳翔苑”。2.認(rèn)購(gòu)商品房：鳳翔苑B棟5層2號(hào)房。3.銷售面積97.56平方米。二、每套商品房的認(rèn)購(gòu)金在不低于總房款30%的情況下，乙方應(yīng)享有該公司內(nèi)部的優(yōu)惠政策，總房款341265元，乙方已交付30000元。三、乙方必須在甲方正式售房起30日之內(nèi)，提供相關(guān)證件并簽訂正式合同。逾期內(nèi)部?jī)?yōu)惠作廢。五、乙方已交納的商品房選購(gòu)金，在簽訂正式合同時(shí)，直接轉(zhuǎn)入購(gòu)房首付款中。六、乙方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，在約定的時(shí)間內(nèi)交付認(rèn)購(gòu)金，并在甲方約定時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》。如乙方未在甲方約定時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方違約，甲方將不退還乙方所交納的認(rèn)購(gòu)金，并追究乙方的違約責(zé)任，甲方有權(quán)對(duì)乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房另行出售。七、乙方認(rèn)購(gòu)的商品房建筑面積均以國(guó)土房管局最后測(cè)繪面積為準(zhǔn)，若有出入，選購(gòu)單價(jià)不變，總價(jià)多退少補(bǔ)。自2010年12月10日至起訴之日2015年8月3日，耀鵬公司未取得鳳翔苑B棟商品房預(yù)售許可證。重慶市黔江區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局于2014年10月9日作出擬對(duì)原告耀鵬公司開(kāi)發(fā)的鳳翔苑B、D棟違規(guī)預(yù)售行為進(jìn)行處罰的通知。一審中，原審法院向肖某釋明其可以要求耀鵬公司返還購(gòu)房款及提出賠償損失的請(qǐng)求，肖某當(dāng)庭表示另案主張權(quán)利。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議有效

法院審理認(rèn)為，肖某與耀鵬公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》所約定的內(nèi)容，符合預(yù)約合同的特征，協(xié)議中沒(méi)有對(duì)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的多數(shù)關(guān)鍵性條款作出約定，肖某所支付的30000元性質(zhì)為選購(gòu)金，對(duì)其余房款的支付僅在“鳳翔苑歡迎您”中作出概算，未作具體約定，更未實(shí)際交付該房款。因此，肖某與耀鵬公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》屬商品房買賣預(yù)約合同，不應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議有效。

律師說(shuō)法：商品房預(yù)約合同與商品房預(yù)售合同

商品房買賣預(yù)約合同與商品房預(yù)售合同有著本質(zhì)的區(qū)別，商品房預(yù)約合同不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容或出賣人未實(shí)際收受購(gòu)房款的，在商品房未取得預(yù)售許可證的情況下，預(yù)約合同不因此而無(wú)效。

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