商辦房再上市身價(jià)縮水百萬

今年3月26日，本市針對商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行限購。各大中介在重壓執(zhí)法下紛紛下架商辦房源，“商住房”一詞甚至因違規(guī)宣傳而被網(wǎng)站刪除。于是，此次鏈家等多家房屋中介重啟代理，宣傳頁面上只見“商辦”，不見“商住”。

雖然可以委托給中介機(jī)構(gòu)代理交易，但是商辦項(xiàng)目依然面臨著極為嚴(yán)苛的條件：新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個(gè)人銷售；存量商辦項(xiàng)目可以銷售給個(gè)人，但執(zhí)行嚴(yán)格限購政策的同時(shí)，也不得辦理銀行貸款。

從目前市場來看，一些在“3·26新政”前成交的二手商辦房將是中介代理的主要房源。雖然已對外聲稱將重新代理交易，但記者昨天登錄鏈家網(wǎng)查詢此前多個(gè)“商住房”小區(qū)發(fā)現(xiàn)，依然沒有房源掛出來。多位鏈家經(jīng)紀(jì)人介紹，由于系統(tǒng)問題，商辦房源昨晚才開始錄入，尚未掛網(wǎng)。

對于商辦房源的交易前景，業(yè)內(nèi)并不看好?！岸肿≌假u不動，別說商辦房了?！苯?jīng)紀(jì)人小陳舉例說，北苑家園一套66平方米的一居室，此前同戶型最高賣到484萬元，該房源以470萬元的價(jià)格入市“死扛”一個(gè)月，如今降到430萬元依然沒能成交。

雖然在“3·26新政”前成交的二手商辦房可以出售給個(gè)人，但對購房資格的要求十分嚴(yán)苛：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。條件與普通住宅限購相當(dāng)，而商辦房產(chǎn)權(quán)只有四五十年。

“現(xiàn)在商辦比住宅唯一的優(yōu)勢就是價(jià)格低?！辨溂医?jīng)紀(jì)人小于出示了目前給美立方(樓盤資料) 商辦項(xiàng)目業(yè)主的參考報(bào)價(jià)：一套77平方米的商辦房，總價(jià)220萬元至250萬元；但在“3·26新政”前，同戶型最高賣到388萬元，一般報(bào)價(jià)也在320萬元至340萬元。

麥田地產(chǎn)也已開放二手商辦房交易，成交量不高，價(jià)格依然大降。麥田地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人介紹：前不久美立方以160萬元成交一套57平方米的商辦房，但新政前最高報(bào)價(jià)曾達(dá)到275萬元；N次方小區(qū)5月時(shí)也成交了一套65平方米的商辦房，價(jià)格從過去的320萬元降到了216萬元?！翱偟膩砜矗祪r(jià)幾十萬、甚至百萬元才能成交，要不沒人買?！?/p>

相關(guān)鏈接：什么是商辦樓

根據(jù)上海市高層建筑、住宅區(qū)及其他建筑物名稱管理規(guī)定，商務(wù)樓指用于商業(yè)服務(wù)用的七層以下的辦公樓、寫字樓的通稱。八層以上可稱大樓。商住樓指底層（或數(shù)層）為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商辦綜合樓與商住綜合樓均分別被上海市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定例為建設(shè)用地適建范圍四十二種建設(shè)項(xiàng)目名稱之一。寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。

那么，5A寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？

第一要素：黃金區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對于酒店可能并非個(gè)個(gè)是真理，但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

第二要素：超大規(guī)模這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級的。

第三要素：建筑文化 所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計(jì)這是暫時(shí)的。因?yàn)閺牡览砩现v，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。

第四要素：硬件設(shè)施就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾·蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別，當(dāng)然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。第五要素：軟件服務(wù)相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。