案情簡介:雙方因房前空地引爭議

1995年10月12日，同一集體經(jīng)濟組織成員成某與胡某簽訂房屋和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓面積為250.56平方米，其中，房屋占用范圍內(nèi)面積156.60平方米，房前空地面積為93.96平方米。其后，成某在受讓的宅基地上新建房屋（原基拆建），并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用權(quán)證書。胡某去世后，成某將房前那塊空地打成水泥地面，作為院壩使用。由于成某房前那塊土地與胡某家的承包土地邊界相鄰，2015年以來，胡某之子胡某某與成某紛爭不斷。成某認為，自己受讓的宅基地當(dāng)然包括房前那塊面積為93.96平方米的空地。胡某某則認為，其父出讓的土地僅為政府批準(zhǔn)的156.60平方米的宅基地使用權(quán)，不包括房前那塊空地。雙方為此訴至法院。

法院審理：爭議地塊不能轉(zhuǎn)讓處分

根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合案情，雙方簽訂的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反法律規(guī)定，為有效協(xié)議，但爭議地塊非宅基地使用權(quán)范圍，胡某不能轉(zhuǎn)讓處分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。

律師說法：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何

首先，本案爭議地塊和宅基地非主物與從物關(guān)系，不適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。若胡某轉(zhuǎn)讓宅基地時，原宅基地使用權(quán)范圍包括爭議地塊上附著的獨立廚房、廁所、雜物間、豬圈等在內(nèi)，即便轉(zhuǎn)讓協(xié)議中沒有約定爭議地塊上的附著物一并移轉(zhuǎn)，也應(yīng)當(dāng)適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。但胡某在轉(zhuǎn)讓時，爭議地塊為空地，且原宅基地并未將爭議地塊包含在內(nèi)，故爭議地塊不能當(dāng)然隨宅基地一并轉(zhuǎn)讓。

其次，成某可依法享有占有保護請求權(quán)。本案爭議地塊應(yīng)當(dāng)依照原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。關(guān)于爭議地塊原權(quán)屬狀態(tài)，可能為胡某的自留地、承包土地，抑或集體經(jīng)濟組織尚未確定用益物權(quán)的機動地，甚至為案外人取得用益物權(quán)的土地（當(dāng)然，案外人享有權(quán)利的可能性較小，因為權(quán)利人若其權(quán)利遭受侵害，不可能長時間選擇隱忍）。本案中，成某雖不能當(dāng)然取得爭議地塊的用益物權(quán)，但長期占有使用爭議地塊卻是不爭的事實，故其雖無法取得用益物權(quán)，但在其占有期間，可以基于物權(quán)法第二百四十五條之規(guī)定，行使占有保護請求權(quán)，即占有的不動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或妨害造成損害的，占有人有權(quán)請求損害賠償。當(dāng)然，成某的占有保護請求權(quán)不能對抗?fàn)幾h地塊的所有權(quán)人和其他依法享有權(quán)利的用益物權(quán)人。

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