買賣不破租賃是什么意思
買賣不破租賃指的是出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權，但在這個租賃房屋上存在的租賃關系不能消滅，必須承認該租賃關系，不能打破現(xiàn)存的租賃關系。受讓人與承租人產生新的租賃關系，構成債的轉移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設立的目的，是保護承租人的租賃權。通常認為，在一個租賃關系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關系仍然存在，買受人不可以破壞這個合同租賃關系。
規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現(xiàn)，抵押權人實現(xiàn)抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。
新房東要漲價怎么辦
我國《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。據(jù)此，承租人享有法律上的"承租人優(yōu)先購買權"。而且，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條確立了"買賣不破租賃"原則，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，租賃關系也不因此受到任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。就承租人而言，其對于該房屋的使用權，不會因為該房屋的買賣而受影響，新房東仍應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，只有當租賃合同到期時，才可以行使完整所有權。
鑒于"買賣不破租賃"原則的特殊性，專業(yè)人士建議承租人注意以下兩點:1.因先抵押后出租，先查封后出租均不適用"買賣不破租賃"原則，故在簽訂租賃合同前務必到房產登記部門進行查冊，以便了解權屬狀態(tài)，避免租賃期間因房屋買賣造成不得不搬家的被動局面;2.在正當租賃權益受到侵害時，可運用"買賣不破租賃"原則維護自己的合法權益。在此，朱法官也建議出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，避免因侵害承租人的優(yōu)先購買權而面臨賠償?shù)姆娠L險。
