案例簡介：沒簽商品房買賣合同也算違約嗎

2012年10月15日，小王與某開發(fā)公司簽訂了投資意向書一份，約定小王自愿認購該開發(fā)公司的購物中心的一個鋪位，總價款為138萬元。認購時小王支付了定金336000元，當時約定待工程動工后再交20%，在簽訂正式商品房買賣合同時補交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。并且約定，如果通知小王辦理交款和按揭手續(xù)時，小王不來辦理的話，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋總價違約金。

意向書簽訂后，小王按時支付了定金336000元。之后，開發(fā)公司向小王發(fā)出商品房買賣(預(yù)售)合同通知書，告知其已取得預(yù)售許可證(售許2011第2號)并通知王某應(yīng)按照約定日期前往售樓部簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》并辦理相關(guān)手續(xù)，逾期三日將收取總房價每日2‰的違約金。但小王未前往簽訂商品房買賣(預(yù)售)合同，也未支付剩余購房款。

又過了一段時間，該開發(fā)公司給小王發(fā)出了《關(guān)于王某違約處理的通知》，要求小王在一定期限內(nèi)前去處理。之后，該開發(fā)公司兩次向小王發(fā)出通知，要求小王配合完成按揭手續(xù)，逾期視為違約，按約定收取違約金。第二次收到通知后，小王向該開發(fā)公司又支付了購房款 552000元。但小王至今未與開發(fā)公司簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》，也未支付剩余房款。故開發(fā)公司還是將小王訴至法院，要求解除投資意向書并支付違約金。但小王認為，開發(fā)公司在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，雙方簽訂的投資意向書具備商品房買賣合同主要內(nèi)容且開發(fā)公司已收受大部分購房款，該投資意向書應(yīng)當認定為商品房買賣合同，雙方商品房買賣合同關(guān)系成立。

法院判決：小王承擔違約責任

法院審理認為，小王與開發(fā)公司簽訂的投資意向書，應(yīng)認定為預(yù)約，并非買賣合同。故小王提出投資意向書系商品房買賣合同的意見不予采納。小王接到開發(fā)公司發(fā)出的通知后，未履行意向書確定的義務(wù)，故開發(fā)公司有權(quán)解除購房意向書，并請求由小王承擔相應(yīng)的違約責任。

律師說法：購房本約合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確主要內(nèi)容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。

本案中，小王與開發(fā)商雖然對商鋪的坐落、面積、單價、總價、付款方式等進行了約定，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，所以不能被認定為商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，只能認定為預(yù)約。同時，小王也無法證明開發(fā)公司存在先行違約行為，故小王不應(yīng)承擔違約金的抗辯便無法律依據(jù)。律師提醒購房人在簽訂意向書后一定要及時簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》的正式文本或者在意向書中明確意向書具有買賣合同的效力，以便保護自己的權(quán)利。