案例簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商單方面作廢合同，逾期交房被訴

2011年5月2日，蘇某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》，合同對(duì)房屋座落、房屋面積、總價(jià)款及支付方式以及房屋交付及違約責(zé)任、裝飾裝修等進(jìn)行了明確約定。合同簽訂當(dāng)日，蘇某支付房款的50%即30萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2011年2月28日前依照合同約定的交付條件通知蘇某辦理交房手續(xù)。

2011年5月1日，蘇某去開(kāi)發(fā)商處繳清房款，開(kāi)發(fā)商出具總房款60余萬(wàn)元的發(fā)票，然，開(kāi)發(fā)商卻無(wú)理提出要求更換原簽訂的《商品房銷(xiāo)售合同》，將原合同約定的鋁合金門(mén)窗擅自變更為塑鋼窗，蘇某不予同意，開(kāi)發(fā)商工作人員將蘇某手中的《商品房銷(xiāo)售合同》強(qiáng)搶過(guò)去，擅自在上面寫(xiě)了“作廢”兩字，拒絕向蘇某交房。2013年10月2日，蘇某找到物業(yè)才辦理了房屋交接手續(xù)。蘇某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商擅自將原合同作廢導(dǎo)致涉案房屋因無(wú)書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同而無(wú)法辦理產(chǎn)證，遂訴至法院要求：1、判令開(kāi)發(fā)商履行《商品房銷(xiāo)售合同》，協(xié)助蘇某取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，承擔(dān)房屋契稅滯納金，并支付違約金3047元及逾期交房違約金1116444元;2、判令開(kāi)發(fā)商支付鋁合金門(mén)窗制作安裝費(fèi)65261元、馬桶水嘴費(fèi)用250元，合計(jì)180202元。

法院判決：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

一審法院認(rèn)為，雙方合同有效，雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)，蘇某已依約支付了全部房款，開(kāi)發(fā)商在合同簽訂后未經(jīng)蘇某同意擅自要求變更合同，所產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)。蘇某因無(wú)書(shū)面合同而導(dǎo)致無(wú)法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)支付違約金。判決：1、開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行《商品房銷(xiāo)售合同》，協(xié)助蘇某取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū);2、開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證違約金3047元及逾期交房違約金107740元;3、判令開(kāi)發(fā)商賠償鋁合金門(mén)窗改裝費(fèi)8665.13元。

開(kāi)發(fā)商不服提起上訴，稱(chēng)：1、2011年4月30日已交房，不能存在逾期交房違約行為;2、無(wú)法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證是蘇某自己不愿意簽訂合同所致，與其無(wú)關(guān);3、不認(rèn)可工程造價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論;4、逾期辦證違約金、門(mén)窗安裝費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。

二審法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商并未履行交房通知義務(wù)，且單方面在合同上注明“作廢”，導(dǎo)致涉案房屋因無(wú)書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同而無(wú)法辦理產(chǎn)證，應(yīng)對(duì)逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任。二審法院最終駁回上訴，維持原判。

律師說(shuō)法：商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)是什么

房屋交付實(shí)際上包括兩層意思，事實(shí)交付和法律交付，即房屋事實(shí)上的交付使用和開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)登記備案使得房屋處于可辦理產(chǎn)權(quán)登記的狀態(tài)。我國(guó)法律并沒(méi)有強(qiáng)制要求事實(shí)交付和法律交付的時(shí)間點(diǎn)完全一致，或者只有在法律上處于可交付狀態(tài)后才可以進(jìn)行事實(shí)交付。對(duì)于法律交付上的可交付狀態(tài)，法律并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定。雙方當(dāng)事人可以在合同中約定商品房法律交付條件。

本案中，雙方合同對(duì)房屋交付的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)都作了明確約定，以交付房屋交接單、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》為準(zhǔn)。該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。因此，本案所涉房屋交付的時(shí)間點(diǎn)為交付房屋交接單、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》的日期。蘇某提供的房屋交接單、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》上明確記載交房日期為2013年10月2日。該日期較之合同約定的交房時(shí)間晚了兩年之余，故，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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