上海首推"只租不售"

破解經(jīng)濟(jì)繁榮和留住企業(yè)、人才之間的兩難悖論，一個(gè)解決思路就是建設(shè)低價(jià)住房，并剝離附著其上的一些權(quán)利。從這方面講，"只租不售"這個(gè)概念的提出，其實(shí)要比以低價(jià)出售一兩塊土地更有標(biāo)志性意義。

7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國(guó)企競(jìng)得。據(jù)悉，兩塊土地均采取"只租不售"模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾對(duì)地價(jià)的決定因素進(jìn)行過(guò)深刻的分析。他指出，是土地能帶來(lái)的收益決定了土地的價(jià)值。對(duì)于住宅用地而言，土地的收益主要是由房?jī)r(jià)決定的，因此我們可以推論是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，而不是相反。這點(diǎn)很容易理解:假設(shè)某地方政府希望本地的房?jī)r(jià)從五萬(wàn)漲到十萬(wàn)，如果不考慮炒作因素，它是決不可能通過(guò)將土地出讓價(jià)從一萬(wàn)提升到兩萬(wàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。因?yàn)榧词顾岣吡送恋爻鲎寖r(jià)，如果市場(chǎng)沒(méi)有足夠需求，房?jī)r(jià)也上不去。地價(jià)的上升，除了擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)外，不會(huì)產(chǎn)生任何作用。同樣的邏輯，地方政府如果希望降低房?jī)r(jià)，也很難通過(guò)降低地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。降低地價(jià)充其量只能作為一個(gè)信號(hào)，起到協(xié)調(diào)預(yù)期的作用，不會(huì)產(chǎn)生太多其他的效果。

長(zhǎng)期以來(lái)，很多人一直指責(zé)地方政府的土地財(cái)政是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)字唬覍?duì)此是表示懷疑的。對(duì)地方政府而言，只有出讓新增土地才能獲得收入。根據(jù)我們前面講述的邏輯，如果它希望提高新增土地價(jià)格，那么唯一的辦法就是設(shè)法抬高其上的住房?jī)r(jià)格。但這一做法是十分危險(xiǎn)的，市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)(不斷地以舊換新)很快會(huì)讓整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)都上漲。其結(jié)果是什么呢?就是讓當(dāng)?shù)氐纳畛杀敬蠓蠞q，擠走當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)。

一般來(lái)說(shuō)，稅收收入的損失將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地出讓收入的增加。目前，一線城市，以及部分繁榮的二線城市是房?jī)r(jià)上升最快的，如果對(duì)這些地區(qū)的財(cái)政收入進(jìn)行一番考察，就不難發(fā)現(xiàn)土地出讓收入僅僅占到政府財(cái)政收入的一小部分，相比之下企業(yè)稅收帶來(lái)的收入要高得多。在這種情況下，說(shuō)是地方政府出于土地財(cái)政動(dòng)機(jī)，有意抬高房?jī)r(jià)，其實(shí)是很難讓人信服的。

事實(shí)上，根據(jù)我本人所做的一些調(diào)研，政府官員不但沒(méi)有推高房?jī)r(jià)的主觀動(dòng)機(jī)，相反，他們也和普通民眾一樣憂慮著房?jī)r(jià)的上升--尤其是主管招商引資的官員，更是如此。但這就是一個(gè)悖論--只要地區(qū)繁榮了，房?jī)r(jià)就會(huì)上升，而房?jī)r(jià)上升了，地區(qū)的吸引力就會(huì)下降，企業(yè)和人才就會(huì)外流。那么，如何破解經(jīng)濟(jì)繁榮和留住企業(yè)、留住人才之間的兩難悖論呢?

一個(gè)思路就是要拿出一部分土地，建設(shè)低價(jià)住房。但是，如果這些低價(jià)住房和其他住房的功能是一致的，那么這樣的嘗試很快就會(huì)失敗，市場(chǎng)的套利行為會(huì)很快讓這些住房的價(jià)格漲到和其他住房一樣。為了抑制這種可能性的發(fā)生，比較好的方法就是剝離附著在這些低價(jià)住房上的一些權(quán)利，例如出售權(quán)。這相當(dāng)于是在一般住房之外創(chuàng)造了一個(gè)新的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，房屋的價(jià)格只由其租賃價(jià)值決定，這就有希望能讓這部分住房的價(jià)格保持穩(wěn)定。

由此可見(jiàn)，"只租不售"這個(gè)概念的提出，其實(shí)要比以低價(jià)出售一兩塊土地更有標(biāo)志性意義。它或許會(huì)成為踐行"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"這一理念的一次重要嘗試。不過(guò)，要讓這一政策真正發(fā)揮作用，可能還有很多后續(xù)的工作要做。

目前，"只租不售"型土地的推出還是試驗(yàn)性的，數(shù)量還很小，而現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)于純租賃的需求相對(duì)來(lái)說(shuō)卻很大。在這種情況下，可以預(yù)期這批"只租不售"的住房在建成之后，其租價(jià)很可能會(huì)被巨大的需求迅速抬高到一個(gè)很高的位置。這會(huì)不會(huì)反而對(duì)市場(chǎng)造成不好的預(yù)期?另外，在僧多粥少的情況下，如何決定誰(shuí)有資格取得租住這些住房，如何避免可能的尋租行為的產(chǎn)生，都還需要進(jìn)一步研究和探索。

租房好還是買(mǎi)房好

1、買(mǎi)房:20年后可擁有一套房產(chǎn),現(xiàn)在買(mǎi)房您可以貸款20年然后進(jìn)行每個(gè)人的還款之路,您會(huì)成為一個(gè)房奴,假設(shè)以一套位于市內(nèi)、面積70平方米、總價(jià)80萬(wàn)元的房產(chǎn)為例,首付35萬(wàn)元,并辦理商業(yè)貸款45萬(wàn)元,分20年還清。央行決定將5年以上貸款年利率從原來(lái)的7.05%下調(diào)至6.8%。利率又進(jìn)一步下調(diào)至 6.55%。而在一年當(dāng)中,即使央行多次加息或減息每個(gè)月的等額月供為3368元,20年本息共還80.8萬(wàn)元。買(mǎi)這套房子的成本包括現(xiàn)金35萬(wàn)元,每月月供3368 元,20年后大概就是115.8萬(wàn)。實(shí)際上,購(gòu)房者的買(mǎi)房成本不止115.8萬(wàn)元.

2、租房:20年后可擁有超百萬(wàn)元。將租房人手中的35萬(wàn)元用作儲(chǔ)蓄,租房?jī)r(jià)位折中租金2000元,按照總價(jià)80萬(wàn)元計(jì)算,70平方米房產(chǎn)的單價(jià)為每平方米1.14萬(wàn)元;若按照總房款127萬(wàn)元計(jì)算,70平方米房產(chǎn)的單價(jià)為每平方米1.8萬(wàn)元,也就是說(shuō),如果這套房產(chǎn)每平方米的房?jī)r(jià)上漲6600元,買(mǎi)房者與租房者就打了個(gè)“平手”。如果20年間,善用風(fēng)險(xiǎn)較小的理財(cái)產(chǎn)品,會(huì)達(dá)到更高的。

3、其實(shí)買(mǎi)房好還是租房好,不僅要算經(jīng)濟(jì)賬還要從自身需求出發(fā),如果您是結(jié)婚生子,如果沒(méi)有自己的房子孩子或者就是居住都是一個(gè)問(wèn)題。