案情簡介：租房后因違反規(guī)定而拆除

2013年8月24日，原告石某（乙方）與被告某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（甲方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，該合同約定：乙方承租坐落于北京市通州區(qū)某處的房屋。房屋租賃期自2013年8月24日至2014年8月23日。租金標(biāo)準(zhǔn)為每月1000元。房屋租金交付方式為押一付三。甲方交付該房屋時(shí)，乙方向甲方支付房屋租賃保證金，金額為1000元。乙方承擔(dān)垃圾處理費(fèi)每季度180元。該合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，原告于2013年8月24日入住104號(hào)房屋客廳隔斷間中的一間。原告向被告交付定金900元、衛(wèi)生費(fèi)180元以及6個(gè)月的租金（包含空調(diào)押金1000元）6100元。庭審中，原、被告均認(rèn)可原告交納的空調(diào)押金1000元轉(zhuǎn)為承租房屋的租金。原告稱其交納的定金900元轉(zhuǎn)化為房屋押金（房屋租賃保證金），被告認(rèn)為該定金轉(zhuǎn)為房屋租金。2014年1月5日，原告應(yīng)被告的通知從104號(hào)房屋中搬離。庭審中，被告舉證《告知書》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范出租房屋管理的通告》，用以證明104號(hào)房屋內(nèi)因?yàn)榇蚋魯啾徽嘘P(guān)部門清理整治。2014年2月，原告石某訴至法院要求被告退還原告租金、押金共計(jì)2700元。被告辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。按照合同約定我方?jīng)]有違約，是政府要求在2014年1月28日前必須拆除隔斷間，我方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院審理：雙方房屋租賃合同有效

北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。原告與被告簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方已建立房屋租賃關(guān)系?，F(xiàn)104號(hào)房屋因存在隔斷，違反了國家相關(guān)規(guī)定，致使合同無法再繼續(xù)履行，故原告與被告簽訂的《北京市房屋租賃合同》理應(yīng)解除。合同解除后，沒有履行的應(yīng)終止履行。已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故原告要求被告退還租金以及押金（房屋租賃保證金），于法有據(jù)，本院對(duì)于合理部分予以支持，對(duì)于過高部分不予支持。據(jù)此，判決：一、被告某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還原告石某房屋租金一千六百元、房屋押金九百元，以上共計(jì)二千五百元，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回原告石某的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不服，提起上訴，后二審法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

律師說法：“群租”合同的效力如何認(rèn)定

該案件在審理過程中，涉及的爭議焦點(diǎn)為某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司違反《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范出租房屋管理的通告》打隔斷被政府有關(guān)部門清理整治，同時(shí)違反《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》中不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)對(duì)外出租的規(guī)定，其與原告石某簽訂《北京市房屋租賃合同》是否有效？

（一）合同的成立并生效要符合國家法律規(guī)定。合同成立是指當(dāng)事人的意思表示一致，是一個(gè)合意的過程。要約和承諾就是討價(jià)還價(jià)、形成合意，合同成立。不成立是指意思表示不一致；合同生效、有效是指已經(jīng)成立的合同符合法律規(guī)定的效力要件，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了法律的拘束力。無效是指已經(jīng)成立的合同不符合法律規(guī)定的效力要件，在當(dāng)事人之間不產(chǎn)生法律的拘束力。無效合同并非沒有任何法律效力，僅指不產(chǎn)生履行的效力。但成立的合同要取得法律上的拘束力，就要符合法律的要求，獲得國家法律的肯定性評(píng)價(jià)。合同法的目的就是通過強(qiáng)制履行承諾幫助人們實(shí)現(xiàn)私人目標(biāo)。合同成立和生效有聯(lián)系，也有區(qū)別。合同生效以成立為基礎(chǔ)，但成立主要體現(xiàn)的是當(dāng)事人的意志和意思自治，生效體現(xiàn)的是國家對(duì)合同關(guān)系的評(píng)價(jià)，反映了國家對(duì)于合同關(guān)系的干預(yù)。所以在認(rèn)定合同效力的要件中，既有體現(xiàn)當(dāng)事人意思真實(shí)、意思自主的條件，也有體現(xiàn)國家法律干預(yù)的條件。

結(jié)合本案，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與原告石某簽訂《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，是否因違反《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范出租房屋管理的通告》以及《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》而必然導(dǎo)致無效？以下詳述之。

（二）認(rèn)定合同無效應(yīng)以違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定為依據(jù)?！逗贤ā返?2條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，這明確表明只有違反了法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，才會(huì)導(dǎo)致合同無效。而對(duì)法律和行政法規(guī)任意性規(guī)定的違反則屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，不會(huì)導(dǎo)致合同無效，這就大大縮小了無效合同的范圍。最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條“人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。鮮明地解釋了立法意圖，同時(shí)也表明了盡量使已依法成立的合同歸于有效的立場。

綜上分析，原被告之間簽訂了房屋租賃合同確實(shí)違反了《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》中不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)對(duì)外出租的規(guī)定，亦根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范出租房屋管理的通告》上述涉案房屋因打隔斷被政府有關(guān)部門清理整治，但因租賃合同沒有違反了法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋租賃合同并非無效。故法院認(rèn)定該份房屋租賃合同有效的前提下，根據(jù)具體案情判決解除合同是正確的。

故法院的判決是正確的。

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