案情簡(jiǎn)介：擅自裝飾入住能否視為房屋交付
被告張某系原告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司員工, 2003年4月,原、被告簽訂商品房買賣合同，被告購(gòu)買原告編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬(wàn)元，并約定辦理不低于20萬(wàn)的按揭貸款,在交付使用時(shí)付清余款。在房屋交付使用前，被告利用職務(wù)之便對(duì)房屋進(jìn)行裝飾并入住。后被告離開(kāi)公司，又因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供貸款，原告要求被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辨稱房屋尚未交付，原告要求付清余款的理由不能成立，并請(qǐng)求解除合同，退回預(yù)付款。
法院判決：應(yīng)當(dāng)支付原告剩余房款
經(jīng)法院審理認(rèn)為，本案被告張某利用工作便利，在未付清購(gòu)房款，雙方未簽收住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)前便擅自裝飾入住，在實(shí)際上已占有使用了該房屋，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)移交付條件。被告張某的先行違反合同行為，應(yīng)視為對(duì)合同約定房屋交付條件的放棄，原告要求付清購(gòu)房款的請(qǐng)求是基于原、被告的合同約定，其理由成立。房屋已經(jīng)實(shí)際交付給被告，標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告已經(jīng)履行完合同的主要義務(wù)，被告此時(shí)不得提出解除合同，故被告提出解除合同的請(qǐng)求不能成立，應(yīng)依據(jù)合同的約定繼續(xù)履行，向原告支付剩余房款。
律師說(shuō)法：被告擅自裝飾入住能否視為房屋交付問(wèn)題
本案涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是被告利用職務(wù)之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對(duì)房屋交付條件的放棄？二是被告因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供按揭貸款，無(wú)法按時(shí)付清房款，被告能否提出解除合同？
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)?！币陨弦?guī)定說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房應(yīng)先驗(yàn)收合格，并向購(gòu)房戶提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)后才能交付。關(guān)于交付轉(zhuǎn)移時(shí)間，《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事從另有約定的除外?！币话阏J(rèn)為，這里所指的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定；法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)商品房買賣中的交付，有兩種觀點(diǎn)，一種是俗稱的“交鑰匙”，即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點(diǎn)是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權(quán)證書(shū)的給付才能算交付。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”該規(guī)定明確了商品房的交付除當(dāng)事人另有約定外，不以房屋所有權(quán)證書(shū)的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)房提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和房屋鑰匙并經(jīng)購(gòu)房戶確認(rèn)簽收后即視為房屋的交付。
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