案例簡介：農(nóng)村私有房屋買賣合同如何認(rèn)定

1997年7月25日，睢志剛與毛瑞琴、毛永亮在中間人睢根上的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于河南省登封市中岳辦事處新店村的一處房產(chǎn)賣予毛瑞琴、毛永亮。土地使用證上是睢志剛之父睢天慶的名字，當(dāng)時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢志剛即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入該房屋居住至今。睢志剛一直在鄭州居住。2006年7月17日，睢志剛的父母睢天慶與耿姣以睢志剛、毛永亮、毛瑞琴不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至登封市人民法院，請求法院確認(rèn)三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。

法院判決：被告簽訂合同行為有效

登封市人民法院認(rèn)為，被告睢志剛在與被告毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議時，其身份特定，為兩原告之子。且原告也曾給他人說過要賣房子，又有說合人睢根上從中說合，睢志剛又持睢天慶的土地使用證，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志剛有代理權(quán)，而且對此認(rèn)為是善意且無過失。睢志剛以睢天慶的名義與毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議的行為，構(gòu)成表見代理。在該協(xié)議簽訂后，原告曾回到該房屋將其物品搬走，即知道了睢志剛以其名義簽訂房屋買賣協(xié)議而不作否認(rèn)表示，原告以自己的行為承認(rèn)了被告睢志剛的代理行為，因此，被告睢志剛代訂合同的行為應(yīng)為有效。原告請求確認(rèn)合同無效，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告睢天慶、耿姣的訴訟請求。一審判決后，睢天慶、耿姣不服，向鄭州市中級人民法院提起上訴。二審駁回了上訴。

律師說法：農(nóng)村私有房屋買賣合同如何認(rèn)定

我國法律法規(guī)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取了限制態(tài)度。如：擔(dān)保法第三十七條規(guī)定：“宅基地的使用權(quán)不得抵押。”雖然我國土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)?！睕]有指明宅基地使用權(quán)不得出租、出賣。但其立法本意即在于保護(hù)農(nóng)民的宅基地的專有使用權(quán)。一般來說，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個條件：1.轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房;2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員;3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;4.轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買賣合同有效。

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