如何查詢(xún)真實(shí)房齡

房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日開(kāi)始算起。比如，開(kāi)發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開(kāi)發(fā)商在該土地建的房子，2012年交付使用。到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

（1）房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價(jià)格一般比較低廉。越老越不易出售，時(shí)間長(zhǎng)了，甚至?xí)H值。（2）房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。（3）房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。（4）房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，按照首付3成來(lái)算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(wàn)（80-80*0.3），然而，售價(jià)100萬(wàn)減去貸款的56萬(wàn)，就是44萬(wàn)，意味著首付你要支付44萬(wàn)才行。

通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來(lái)查詢(xún)這個(gè)房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；而且這種方法適合查詢(xún)第一次在二手房市場(chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢(xún)到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時(shí)間?？梢酝ㄟ^(guò)以下方式，查詢(xún)二手房房齡。

1、到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢(xún)方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢(xún)。

2、多問(wèn)問(wèn)該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶(hù)，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。

3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳?。簧鲜兰o(jì)90年代的房屋，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過(guò)外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒(méi)有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里進(jìn)行確認(rèn)。

5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來(lái)判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢(xún)相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢(xún)。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒(méi)有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。

賣(mài)房人虛構(gòu)房齡如何擔(dān)責(zé)

《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；……”在二手房買(mǎi)賣(mài)中，房屋的房齡，直接關(guān)系到房屋的質(zhì)量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買(mǎi)房人的居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)、買(mǎi)房人再賣(mài)此房時(shí)的價(jià)格，甚至關(guān)系到相應(yīng)的土地使用權(quán)（一般而言，房齡越長(zhǎng)，土地使用權(quán)已使用期限就會(huì)越長(zhǎng)）到期（70年）后買(mǎi)房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時(shí)是否需要再繳納土地出讓金等等問(wèn)題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)的重要事實(shí)。如果賣(mài)房人故意隱瞞或者假報(bào)房齡給買(mǎi)房人造成損失，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任（締約過(guò)失責(zé)任）。即便沒(méi)有給買(mǎi)房人造成損失，買(mǎi)房人也可以要求解除合同并返還已付款。