案情簡(jiǎn)介：本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力認(rèn)定

2012年，被告某房開(kāi)公司為銷(xiāo)售樓盤(pán)，發(fā)布了宣傳廣告、售樓書(shū)并設(shè)置樣板房，宣傳廣告、售樓書(shū)上顯示該樓盤(pán)東面配套五星級(jí)酒店，樓盤(pán)內(nèi)配置五星級(jí)會(huì)所等。2013年，原告程某為購(gòu)置商品房與被告某房開(kāi)公司簽訂了一份《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定雙方必須于5日之內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》第五條約定：雙方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書(shū)、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。5日后，雙方簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件八重新對(duì)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等進(jìn)行了具體約定，具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)。該樓盤(pán)結(jié)頂后，程某發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)并未配套五星級(jí)酒店和五星級(jí)會(huì)所，且對(duì)樣板房進(jìn)行了拆除。現(xiàn)原告程某訴至法院要求確認(rèn)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》第五條有效。

法院判決：駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》約定雙方當(dāng)事人于預(yù)定期滿(mǎn)前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，可見(jiàn)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》系預(yù)約合同。雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，預(yù)約合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)已由本約合同吸收，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行調(diào)整，原告程某再行確認(rèn)預(yù)約合同的效力已無(wú)意義，故駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：關(guān)于預(yù)約合同的介紹

最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條首次承認(rèn)了預(yù)約合同，所謂預(yù)約是指約定將來(lái)訂立一定契約之契約。本案中當(dāng)事人簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》，約定了房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量等，并約定在5日內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并自愿受其約束，該《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》屬于預(yù)約合同。但司法解釋對(duì)預(yù)約合同的效力等并未作出明確規(guī)定，這給司法實(shí)踐中預(yù)約合同的定性帶來(lái)困難。而本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)正是本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力。雖然預(yù)約合同和本約合同是分別獨(dú)立的合同，但基于預(yù)約合同和本約合同的特殊關(guān)系，本約合同簽訂后，預(yù)約合同完成使命，已然失去其應(yīng)有的作用，預(yù)約合同在本約合同簽訂后即終止。本約合同簽訂后，當(dāng)事人的具體權(quán)利義務(wù)由本約合同進(jìn)行約束，預(yù)約合同的使命已經(jīng)完成。同時(shí)本案中當(dāng)事人在本約合同中就房屋的平面布局、附屬配套設(shè)施等作出與預(yù)約合同不一致的約定，若認(rèn)為預(yù)約合同繼續(xù)有效，必將造成權(quán)利義務(wù)的混亂，故繼續(xù)有效的觀點(diǎn)顯然不正確。合同解除分為法定解除和約定解除。法律并未規(guī)定本約合同簽訂后預(yù)約合同解除，故不符合法定解除的條件；雖然預(yù)約合同和本約合同所指向的標(biāo)的、終極目的是相同的，但兩者的權(quán)利義務(wù)截然不同，不能因此判定雙方作出了解除合同的合意。故自動(dòng)解除的觀點(diǎn)也顯然不正確。預(yù)約合同和本約合同是分別獨(dú)立的合同，本案中《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在無(wú)效情形，但簽訂預(yù)約合同的首要目的就是約定在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，本案中當(dāng)事人也約定在5日內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且之后當(dāng)事人也按約簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，對(duì)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體約定，《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》的目的和使命已經(jīng)完成，之后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行確定和約束，何況當(dāng)事人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中就房屋的平面布局、附屬設(shè)施及配套設(shè)施等內(nèi)容對(duì)《商品房預(yù)定協(xié)議書(shū)》進(jìn)行了調(diào)整，而此時(shí)再對(duì)已完成使命的預(yù)約合同作出效力評(píng)價(jià)，賦予預(yù)約合同法律效力，給予肯定和保護(hù)，無(wú)疑造成當(dāng)事人法律邏輯的混亂，也不符合合同法之鼓勵(lì)交易，促進(jìn)市場(chǎng)效率精神。

以上就是關(guān)于本約合同簽訂后預(yù)約合同的效力認(rèn)定的介紹，還有其他問(wèn)題可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢(xún)。