一、動遷安置房限售期內(nèi)產(chǎn)生糾紛的原因

1. 動遷安置房因限售期的規(guī)定不能及時(shí)過戶的風(fēng)險(xiǎn)

所謂動遷安置房，是指政府組織實(shí)施，提供優(yōu)惠政策，明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限定供應(yīng)價(jià)格，用于上海市重大工程、舊城區(qū)改建等項(xiàng)目而安置居民的保障性安居用房。在二手房交易市場上，動遷安置房的優(yōu)勢在于較之相同地段的房源，其轉(zhuǎn)讓價(jià)相對較低。其劣勢在于，其上市交易受到政策規(guī)定的限售期限制。所謂限售期（又稱限制交易期），是指有關(guān)政策規(guī)定的關(guān)于動遷安置房在取得產(chǎn)證后限制轉(zhuǎn)讓的期限，依據(jù)地方政策，該期限通常為3年或5年。根據(jù)上海市現(xiàn)行的政策，被動遷居民家庭獲分配的動遷安置房的限售期，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年，2010年10月27日頒布的《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》（滬房管市〔2010〕375號）明確，未取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）或取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后可以轉(zhuǎn)讓、出租。因此，由于上述政策的約束，在限售期內(nèi)，買賣雙方無法辦理買賣合同的備案登記，更無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，這通常意味著一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。

2. 動遷安置房在限售期內(nèi)房價(jià)上漲的違約風(fēng)險(xiǎn)

因近年來上海市購房人群的剛性或投資性需求，導(dǎo)致房價(jià)逐年攀升，房價(jià)的上漲勢頭，動遷安置房的出賣人對原來簽訂的房屋買賣合同失去心理平衡，進(jìn)而以政策性規(guī)定不能過戶交易而主張?jiān)撡I賣合同無效的情形時(shí)有發(fā)生。

3．動遷安置房當(dāng)事人就“買賣”與“借貸”爭議發(fā)生糾紛

房屋買賣雙方簽訂買賣合同時(shí)，買受人因限售期問題不能及時(shí)交易過戶，會擔(dān)心以后出賣人違約的風(fēng)險(xiǎn)。于是，出賣人與買受人商定以該涉案房屋設(shè)定抵押的形式，由買受人向銀行貸款，買受人取得貸款之后將該貸款交付給出賣人。之后因一方原因不愿意繼續(xù)履行合同時(shí)，一方當(dāng)事人以借貸關(guān)系而非買賣關(guān)系拒絕過戶，從而訴至法院的情形也時(shí)有發(fā)生。

二、限售期內(nèi)簽訂動遷安置房買賣合同的效力如何？

《上海市動遷安置房管理辦法》第23條規(guī)定“動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押……”對于在限制交易期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓交易。上海市的地方性規(guī)定關(guān)于動遷安置房限售期的法律文件不屬于法律或行政法規(guī)，無論是2005年規(guī)定限售期為5年的《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》，還是2010年起出臺的將限售期由5年調(diào)整為3年的一系列規(guī)定，其性質(zhì)并非法律或行政法規(guī)，僅為地方規(guī)范性文件。而一般地方性規(guī)章或部門規(guī)章的法律位階較低，不能作為判定合同效力的依據(jù)。

《合同法》第52條對合同無效的法定情形進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，除了規(guī)定無效的幾種法定情形外，不得認(rèn)定為無效合同。

鼓勵(lì)交易是《合同法》原則的重要精神，法院在審理合同糾紛時(shí)，注重維護(hù)當(dāng)事人的意思自治，盡量避免阻礙合同交易的不利后果發(fā)生。因此，法院在處理類似案件時(shí)，出于維護(hù)交易安全因素的考慮，一旦對方已經(jīng)按照合同約定履行了自己的義務(wù)，則法院不會輕易判決合同無效。

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三、涉及動遷安置房的法律規(guī)定

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，

（二）最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《合同法解釋（一）》）第4條

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第14條，《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定。

2010年的《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》一、被動遷居民家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿3年的動遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。凡自房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）發(fā)證日期起至房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網(wǎng)上備案時(shí)間滿3年的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以受理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案。二、未取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）或取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后可以轉(zhuǎn)讓、出租。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。2011年的《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購的除外。