一、動遷安置房限售期內產生糾紛的原因

1. 動遷安置房因限售期的規(guī)定不能及時過戶的風險

所謂動遷安置房，是指政府組織實施，提供優(yōu)惠政策，明確建設標準，限定供應價格，用于上海市重大工程、舊城區(qū)改建等項目而安置居民的保障性安居用房。在二手房交易市場上，動遷安置房的優(yōu)勢在于較之相同地段的房源，其轉讓價相對較低。其劣勢在于，其上市交易受到政策規(guī)定的限售期限制。所謂限售期（又稱限制交易期），是指有關政策規(guī)定的關于動遷安置房在取得產證后限制轉讓的期限，依據(jù)地方政策，該期限通常為3年或5年。根據(jù)上海市現(xiàn)行的政策，被動遷居民家庭獲分配的動遷安置房的限售期，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年，2010年10月27日頒布的《上海市住房保障和房屋管理局關于動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》（滬房管市〔2010〕375號）明確，未取得房地產權證（小產證）或取得房地產權證（小產證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產開發(fā)企業(yè)取得房地產權證（大產證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產權證（小產證）后可以轉讓、出租。因此，由于上述政策的約束，在限售期內，買賣雙方無法辦理買賣合同的備案登記，更無法辦理產權過戶，這通常意味著一定的交易風險。

2. 動遷安置房在限售期內房價上漲的違約風險

因近年來上海市購房人群的剛性或投資性需求，導致房價逐年攀升，房價的上漲勢頭，動遷安置房的出賣人對原來簽訂的房屋買賣合同失去心理平衡，進而以政策性規(guī)定不能過戶交易而主張該買賣合同無效的情形時有發(fā)生。

3．動遷安置房當事人就“買賣”與“借貸”爭議發(fā)生糾紛

房屋買賣雙方簽訂買賣合同時，買受人因限售期問題不能及時交易過戶，會擔心以后出賣人違約的風險。于是，出賣人與買受人商定以該涉案房屋設定抵押的形式，由買受人向銀行貸款，買受人取得貸款之后將該貸款交付給出賣人。之后因一方原因不愿意繼續(xù)履行合同時，一方當事人以借貸關系而非買賣關系拒絕過戶，從而訴至法院的情形也時有發(fā)生。

二、限售期內簽訂動遷安置房買賣合同的效力如何？

《上海市動遷安置房管理辦法》第23條規(guī)定“動遷安置房在取得房地產權證后的3年內，不得轉讓、抵押……”對于在限制交易期內的轉讓交易。上海市的地方性規(guī)定關于動遷安置房限售期的法律文件不屬于法律或行政法規(guī)，無論是2005年規(guī)定限售期為5年的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》，還是2010年起出臺的將限售期由5年調整為3年的一系列規(guī)定，其性質并非法律或行政法規(guī)，僅為地方規(guī)范性文件。而一般地方性規(guī)章或部門規(guī)章的法律位階較低，不能作為判定合同效力的依據(jù)。

《合同法》第52條對合同無效的法定情形進行了嚴格的規(guī)定，除了規(guī)定無效的幾種法定情形外，不得認定為無效合同。

鼓勵交易是《合同法》原則的重要精神，法院在審理合同糾紛時，注重維護當事人的意思自治，盡量避免阻礙合同交易的不利后果發(fā)生。因此，法院在處理類似案件時，出于維護交易安全因素的考慮，一旦對方已經按照合同約定履行了自己的義務，則法院不會輕易判決合同無效。

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三、涉及動遷安置房的法律規(guī)定

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定，

（二）最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《合同法解釋（一）》）第4條

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第14條，《物權法》第十五條之規(guī)定。

2010年的《上海市住房保障和房屋管理局關于動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》一、被動遷居民家庭取得房地產權證（小產證）滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。凡自房地產權證（小產證）發(fā)證日期起至房地產交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網上備案時間滿3年的，房地產登記機構予以受理存量房地產買賣的轉移登記或房屋租賃合同登記備案。二、未取得房地產權證（小產證）或取得房地產權證（小產證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產開發(fā)企業(yè)取得房地產權證（大產證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產權證（小產證）后可以轉讓、出租。房地產登記機構在受理房地產轉移登記或房屋租賃合同登記備案時，應當核驗房地產權證（大產證）、拆遷補償安置協(xié)議。2011年的《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條動遷安置房在取得房地產權證后的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關規(guī)定組織回購的除外。