案例簡(jiǎn)介：簽訂長(zhǎng)期合同后租金上漲 出租人請(qǐng)求解除合同
原告A公司訴稱，原、被告于2003年簽訂一份房屋租賃合同，約定原告將其所有的位于上海市浦東新區(qū)XXX號(hào)房屋出租給被告使用，租期20年，租金第一年人民幣90萬元，第二年100萬元，第三年110萬元，第四年120萬元，第五至八年125萬元，第九至十二年130萬元。原告認(rèn)為，時(shí)至今日房屋租金的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)數(shù)倍于每年130萬元標(biāo)準(zhǔn)，屬于合同法規(guī)定合同成立以后發(fā)生了訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大變化，故訴請(qǐng)法院，要求判決解除雙方之間的房屋租賃合同。
被告B公司辯稱，不同意原告訴請(qǐng)。理由是：原告在簽訂該合同時(shí)，將租金從2004年的一年90萬元逐年提高到145萬元，已經(jīng)充分預(yù)見了市場(chǎng)行情變化，且被告在入駐后投入數(shù)千萬巨資，將系爭(zhēng)房屋改造成現(xiàn)代化大酒店，使物業(yè)價(jià)值大幅提升，原告已經(jīng)提前收回投資，其所說的市場(chǎng)行情變化有失公平等說法并不成立；原告在今年4月已通知被告要售賣系爭(zhēng)房屋，故而牽強(qiáng)附和找理由要求解除合同。
法院判決：出租人解除合同的請(qǐng)求不予支持
法院認(rèn)為，本案原、被告之間的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。判決如下：駁回原告A總公司要求解除與被告B公司之間《房屋租賃合同》的訴訟請(qǐng)求。
律師說法：簽訂長(zhǎng)期合同后租金上漲 出租人是否具有解除權(quán)
本案爭(zhēng)議在于原告是否具有解除權(quán)。原告表示，其要求解除合同的依據(jù)有三：其一，根據(jù)合同，原告只授權(quán)被告轉(zhuǎn)租權(quán)，沒有授意二次轉(zhuǎn)租，而被告將房屋轉(zhuǎn)租給C公司后，C公司又轉(zhuǎn)租給了其他人；其二，合同約定的租金與現(xiàn)在的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)相差數(shù)倍，原告無法預(yù)見，屬于情勢(shì)變更；其三，合同履行中，被告經(jīng)常延付租金，但沒有超過3個(gè)月。
分析如下：首先，雙方合同中原告同意由被告對(duì)房屋全部或部分轉(zhuǎn)租，而“轉(zhuǎn)租”的字面意義即包括一次轉(zhuǎn)租、多次轉(zhuǎn)租，也包括再轉(zhuǎn)租，在合同未限定不允許次承租人再轉(zhuǎn)租的情況下，不能排除再轉(zhuǎn)租的內(nèi)涵。其次，租金市場(chǎng)價(jià)發(fā)生變更，屬于可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而非不可抗力因素，且雙方合同亦有租金遞增的條款，故可以認(rèn)為原告已經(jīng)將租金發(fā)生變化的因素考慮在內(nèi)。最后，被告延付租金未超過3個(gè)月，原告無權(quán)按照合同約定要求解除合同。即使被告實(shí)際拖欠租金超過3個(gè)月，因雙方在金額和其他費(fèi)用等方面曾經(jīng)或者至今存在爭(zhēng)議，原告亦不能按照合同約定要求解除合同。綜上，原告要求解除合同的訴請(qǐng)，并無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
法律依據(jù)：《合同法》第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力情形的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
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徐紅英律師：13818076833
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