商品房買(mǎi)賣(mài)合同有什么陷阱，簽訂合同要注意什么事項(xiàng)？

廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)陷阱

為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

銷(xiāo)售陷阱

中國(guó)人買(mǎi)東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀者如潮，那些想買(mǎi)房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買(mǎi)房人設(shè)下了陷阱：

其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買(mǎi)房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買(mǎi)房人的投資就充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)的流失。

在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷(xiāo)售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開(kāi)始銷(xiāo)售(開(kāi)盤(pán))時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤(pán)樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引客戶(hù)，而一旦有客戶(hù)來(lái)購(gòu)房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷(xiāo)控和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開(kāi)盤(pán)時(shí)的三四千元暴漲到收盤(pán)時(shí)的五六千元都不稀奇。

其三，大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷(xiāo)售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅，紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元，讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣(mài)、銷(xiāo)售興旺，從而引發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。

其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶(hù)看中某種戶(hù)型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，售樓人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶(hù)型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì)買(mǎi)走，要求客戶(hù)馬上交付訂金。如果客戶(hù)說(shuō)沒(méi)有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶(hù)先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，然后要求客戶(hù)次日交齊“大訂”。而一旦客戶(hù)把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶(hù)套住的任務(wù)。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶(hù)在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后，經(jīng)過(guò)再三考慮不想購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來(lái)更大的損失。

“五證”陷阱

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開(kāi)工證?、《商品房銷(xiāo)售?預(yù)售?許可證》;“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，而客戶(hù)一旦交完訂金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶(hù)再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷(xiāo)房屋時(shí)那充滿(mǎn)春意的笑臉。

合同陷阱

幾經(jīng)斟酌后，客戶(hù)便要決定購(gòu)房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶(hù)一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。